camelia2 님의 블로그

[경매 공부일지⑪] 내가 본 부동산 시장 흐름과 전망나는 전문가도 아니고, 깊은 경제 지식이 있는 것도 아니다. 하지만 부동산 경매를 공부하고 직접 경험하면서 자연스럽게 시장 흐름을 조금씩 읽게 되었다.최근 몇 년 동안 부동산 시장은 정말 크게 요동쳤다. 코로나 이후 갑작스러운 집값 상승, 그리고 지금은 거래 절벽과 가격 하락이 이어지고 있다. 주변에서는 아파트가 팔리지 않아 고민하는 사람도 많고, 급매물도 부쩍 늘었다.특히 금리가 크게 오른 이후로 분위기가 완전히 바뀌었다. 대출 이자가 너무 부담스럽다 보니 부동산을 사려는 사람이 확 줄었다. 요즘은 실수요자, 즉 정말 살 집이 필요한 사람들만 남아 있는 것 같다.나도 경매를 하면서 느낀 건, 지금 시장에서는 '조심 또 조심'이 중요하다는 것이다. 당장..

[경매 공부일지⑪] 경매하면서 가장 힘들었던 순간경매를 하면서 가장 힘들었던 순간은 바로 '명도' 보다 '매도' 였다.남들은 보통 명도라 하지만 전 소유주가 상식이 있는 사람이어서 늦게 집을 비워주는 것 외에는 별 힘든 게 없었다.하지만 낙찰을 받고 나서 부터 내가 넘어야 할 산은 '매도' 였다. 처음엔 단순히 낙찰만 받으면 끝일 줄 알았다. 하지만 진짜 어려움은 그 이후였다.매도가 예상보다 훨씬 어렵고 더뎠다. 아파트 상태가 팔기에는 너무 엉망이었고고 게다가 바닥이 타일이었는데 깨지고 접착력이 떨어져 움직이고 문짝시트지는 다 떨어져 너덜너덜 하여서 인테리어를 해서 매도하기로 해서 또 시간이 지났다.단기 매도는 시간이 가면 갈수록 손해다. 경락대출 이자와 기본 관리비를 지출해야 하고 다음 입찰을 보기에..

[경매 공부일지⑧] 경매·공매 공부를 하며 변한 내 인생과 마인드나는 26년 동안 살던 집을 정리하고 이사해야만 했다. 남편의 무경제 개념은 나의 결혼생활을 파탄으로 이끌었고, 내가 무모하게 시작한 자영업은 빚으로 남았다. 어디서 어떻게 살아야 할지 막막했다. 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 안고 사는 상황에 경매를 만났다. 우리에게 의식주는 기본이다. 나는 의와 식에는 관심도 많고 지식도 많았지만, '주'에 대해서는 무지했다. 부동산 관련자나 투자자가 아니면 대부분이 부동산에 대해 너무 모른다는 사실을 절실히 깨달았다. 그래서 전세 사기를 당하는 사람들이 많은 것이다.경매와 공매를 공부하면서 나는 주택과 관련된 법적 용어를 자연스럽게 알게 되었다. 등기부등본을 보는 법, 대출 관련 지식, 그리고 관련 인..

[경매 공부일지⑦] 공매와 경매, 무엇이 다를까? 나의 솔직한 생각 나는 경매와 공매를 모두 직접 경험해보면서 두 방식의 분명한 차이점을 확실히 느꼈다. *경매는 법원에서 진행되며 반드시 법원에 방문해야 입찰이 가능하다. *물건에 대한 정보도 풍부하고, 최저입찰가와 감정가가 명확하게 공개되어 있어서 정보 수집이 매우 쉽다. *입찰은 반드시 당일 하루만 가능하며, 낙찰 여부도 그날 바로 확인할 수 있다. *보증금은 최저입찰가의 10%이며, 유찰될 경우 법원 규정에 따라 최저입찰가가 10~30% 하락한다. *유찰되면 보통 한 달 후에 다시 경매가 진행된다.*낙찰결과는 당일 개찰직후 바로 알 수있다반면, *공매는 온라인(전자입찰)으로만 가능하여 입찰 절차가 매우 간편하다. *하지만 물건 관련..

[경매 공부일지⑥] 공매 도전기!2025년 6월 26일, 나는 생애 처음으로 공매 입찰에 도전했다. 경북 포항시 남구 오천읍 구정리에 위치한 "우방2차 신세계타운" 아파트 두 채였습니다.205동 305호는 감정가 6,550만 원, 206동 601호는 6,850만 원. 최저입찰가는 공개되지 않았기에 감정가만을 기준으로 입찰가를 적어야 했습니다. 나는 각각 감정가 69%인 4,519만 5,990원(305호), 감정가 78%인 5,343만 9,990원(601호)을 써 내었습니다. 결과는... 아쉽게도 '패찰'.처음 해본 공매였기에 긴장도 됐지만, 설렘도 컸습니다. 포항까지 직접 임장을 가는 것이 쉽지는 않았지만, 새 도전을 한다는 사실 자체가 재미있고 짜릿했었어요. 저는 임장을 소풍 또는 여행 가듯이 즐깁니다..

[경매 공부일지⑤] 처음 매도해보며 배운 것들 – 손익보다 소중한 경험2024년, 김해시 진영읍에 있는 협성펠리스아파트를 낙찰받았다. 감정가는 1억 1,300만 원, 나는 감정가 82%인 9,226만 원에 낙찰을 받았다.낙찰 직후, 마음 같아선 바로 매도하고 싶었지만 점유자가 거주하고 있었기에 그럴 수 없었다. 다행히 점유자는 사람은 참 좋았지만, 집을 관리하는 데는 무심했던 듯하다. 내부 상태는 생각보다 훨씬 심각했다. 청소 한 번으로는 도저히 해결되지 않을 정도였다.점유자가 이사한 직후, 바로 인근 부동산에 매물을 내놓았지만 돌아온 말은 단호했다. \"이 상태로는 팔리기 힘들어요.결국 나는 리모델링을 결심했다. 단순한 도배나 장판 교체 수준이 아니었다. 오래된 벽지, 문짝 시트지, 벽 일부 시트, 천..

# [경매 공부일지④] 경매 수익의 현실 – 800만 원의 의미와 양도세 이야기 경매를 공부하며 처음 가졌던 마음은 이랬다. “부동산 경매로 수익을 내는 사람이 되고 싶다.” 하지만 실제로 첫 낙찰을 받고, 매도까지 해내며 손에 쥔 수익보다 더 큰 것, 경험을 얻게 되었다. --- ## 💰 800만 원 수익… 그런데 진짜 남은 건? 김해 진영의 아파트를 낙찰받고, 감정가의 82%로 매입한 후 약 800여만 원의 수익을 남기고 매도에 성공했다. 하지만 실제로 정산해보니 생각보다 비용이 많이 들어 있었다. **초기 투자금은 총 15,332,000원.** 이 안에는 **취득세·등록세·법무비용**도 포함되어 있다. 그 외 실제 발생한 비용은 다음과 같다: | 항목 | 금액 | |..

# [경매 일지③] 명도, 나도 처음이었다 – 점유자와의 대면부터 인도까지처음 낙찰을 받고 가장 걱정됐던 게 바로 **‘명도’**였다. 명도라는 말 자체도 생소했고, 집을 상실하게 된 사람에게 “이제 집 비워주세요”라고 직접 말해야 한다는 게 솔직히 두렵고 안스러웠다.---## 👀 점유자는 누구였을까?내가 낙찰받은 아파트는 감정가 1억 1,300만 원짜리였고, 낙찰가는 82% 수준. 이미 2편에서 이야기했듯이, **점유자는 바로 ‘소유자 본인’**이었다. 등기부등본과 전입세대를 조회하며 확인했고, 권리 분석상 문제가 없는 깔끔한 물건이었다.이 말인즉슨, **전세 세입자도 없고, 명도 소송도 필요 없는 상황**이었다는 뜻이다.---## 🏃‍♀️ 내부를 못 본 상태에서 낙찰했지만…입찰 전..