camelia2 님의 블로그

부동산 투자를 하다 보면자연스럽게 이런 고민을 하게 된다.“임대가 나을까,아니면 NPL이 더 나을까?”둘 다 부동산을 기반으로 하지만실제로는 완전히 다른 투자 구조다.안정성을 묻는다면수익률이 아니라현금흐름의 형태, 리스크의 성격, 통제 가능성을 봐야 한다.오늘은NPL과 임대수익을 현실적으로 비교해본다.1️⃣ 현금흐름의 안정성 비교🏠 임대수익✔ 매달 고정적으로 월세 발생✔ 공실이 없다면 예측 가능✔ 관리만 잘하면 비교적 안정적단점은공실 발생임차인 리스크관리 비용👉 그래도 기본적으로는“들어오는 돈의 타이밍이 예측 가능”하다.📄 NPL✔ 일시 회수형 수익✔ 월 단위 현금흐름 아님✔ 회수 시점이 불확실장점은단기간 고수익 가능시세 변동 영향 상대적으로 낮음👉 하지만 “언제 들어올지 모른다”는 점에서월 현금..

NPL 설명을 듣다 보면이런 질문이 자연스럽게 나온다.“이걸로 월 100만 원 정도 만들 수 있을까요?”수익률이 아니라월 현금흐름을 묻는다는 건이미 투자 단계가 한 단계 올라갔다는 뜻이다.하지만 여기서냉정하게 짚고 넘어가야 할 부분이 있다.1️⃣ NPL은 기본적으로 ‘월세형’ 구조가 아니다아파트 임대는매달 월세가 들어온다.상가 임대도월 단위로 현금이 발생한다.하지만 NPL은 다르다.✔ 회수 시점이 정해져 있지 않고✔ 일시금 형태로 수익이 발생하는 경우가 많다즉,월 단위로 고정 현금이 들어오는 구조가 아니다.👉 NPL은 ‘현금흐름형’ 투자라기보다‘회수형’ 투자에 가깝다.2️⃣ 그렇다면 월 현금흐름은 불가능한가?완전히 불가능한 것은 아니다.다만 조건이 있다.✔ 여러 건을 분산 투자해야 한다1건만으로는수익이..

NPL을 공부하다 보면어느 순간 “이제 한 번 해볼까?”라는 생각이 든다.설명도 들었고,사례도 봤고,수익률도 나쁘지 않아 보인다.하지만 첫 투자 직전에반드시 스스로에게 물어야 할 것들이 있다.NPL은 ‘좋아 보이는 물건’을 고르는 싸움이 아니라‘버틸 수 있는 구조’를 준비하는 싸움이다.오늘은NPL 초보가 첫 투자 전에 반드시 정리해야 할 체크리스트를 정리해본다.✅ 1️⃣ 나는 NPL의 ‘본질’을 이해했는가?NPL은 부동산 투자가 아니다.정확히는 채권 투자다.✔ 채권 순위✔ 근저당 설정 금액✔ 배당 구조✔ 채무자 상황이걸 이해하지 못하면담보가 아무리 좋아 보여도 의미가 없다.👉 “이 부동산 좋아 보이네”라는 생각이 먼저 들었다면아직은 공부가 더 필요하다.✅ 2️⃣ 회수 기간이 길어져도 괜찮은 자금인가?N..

경매 경험자가 NPL에서 가장 많이 실수하는 포인트 아이러니하게도NPL에서 가장 많이 실수하는 사람은경매 경험자다.왜일까?경매 경험이 오히려 착각을 만들기 때문이다.오늘은경매 경험자가 NPL 투자에서가장 많이 빠지는 실수들을 정리해본다.1️⃣ “어차피 담보는 부동산이잖아”라는 착각경매 경험자는물건부터 본다.위치시세낙찰가유찰 횟수하지만 NPL은**부동산 투자가 아니라 ‘채권 투자’**다.NPL의 본질은채무자채권 순위배당 구조회수 가능성이지,부동산의 외형이 아니다.👉 담보가 좋아 보여도,회수가 안 되면 아무 소용이 없다.2️⃣ 경매 기준으로 수익률을 계산한다경매 경험자는수익률 계산이 빠르다.“시세 3억,낙찰가 2억이면이 정도면 괜찮네.”하지만 NPL에서는이 계산이 그대로 적용되지 않는다.왜냐하면:회수 시..

NPL 설명회에 가보면분위기는 대체로 비슷하다.수익률은 높아 보이고사례는 좋아 보이고다들 고개를 끄덕인다하지만 설명회는설득의 자리이지, 검증의 자리는 아니다.그래서 투자자는반드시 질문으로 확인해야 한다.1️⃣ “이 채권의 실제 매입가는 얼마인가요?”가장 중요한 질문이다.금융기관에서 얼마에 샀는지추가 비용은 얼마나 들어갔는지이걸 알아야수익률이 진짜인지 계산할 수 있다.👉 매입가를 명확히 말하지 못하면 구조를 다시 봐야 한다.2️⃣ “최악의 경우 손실은 어디까지인가요?”좋은 회사는최악의 시나리오를 숨기지 않는다.경매가 유찰되면?배당이 예상보다 적으면?장기화되면?이 질문에구체적으로 답하지 못하면 위험하다.👉 수익보다 손실을 먼저 설명하는 회사가 신뢰할 만하다.3️⃣ “회수 기간은 평균이 아니라 ‘범위’로 ..

대부회사 고를 때 반드시 체크해야 할 5가지– NPL 투자, 물건보다 중요한 건 ‘회사’다NPL 투자를 공부하다 보면어느 순간 이런 생각이 든다.“이 물건 괜찮아 보이는데…근데 이걸 운영하는 회사는 믿을 수 있을까?”대부회사를 통한 NPL 투자는물건보다 ‘회사’가 먼저다.아무리 담보가 좋아 보여도,회사가 흔들리면 투자자는 아무것도 할 수 없다.오늘은대부회사를 선택할 때 반드시 체크해야 할 5가지를투자자 입장에서 정리해본다.1️⃣ 금융감독원 등록 여부 (기본 중의 기본)가장 먼저 확인할 것.✔ 금융감독원 등록 대부업체인가✔ 등록번호가 실제로 존재하는가이건 선택이 아니라 전제 조건이다.등록되지 않은 업체는법적 보호를 받기 어렵고문제가 생겨도 대응 수단이 제한적이다.👉 “등록은 되어 있습니다”라는 말이 아니..

대부회사를 통해 NPL 투자하는 장단점 정리부동산 경매를 하다 보면어느 순간 ‘NPL 투자’라는 영역을 마주하게 된다.그리고 대부분은 이렇게 시작한다.“개인이 직접 하기엔 어렵다던데,대부회사를 통해서 하면 괜찮지 않을까?”실제로 많은 초보 투자자들이대부회사를 통한 NPL 투자로 첫 발을 떼고 있다.그렇다면 과연 장점만 있을까?아니면 조심해야 할 부분이 더 많을까?오늘은대부회사를 통해 NPL 투자할 때의 장단점을현실적인 관점에서 정리해본다.1️⃣ 대부회사를 통한 NPL 투자의 장점✅ 1. 개인이 접근하기 어려운 물건에 참여 가능NPL은 기본적으로 금융권 네트워크가 중요하다.개인이 직접 금융기관에서 매각하는 NPL을 접하기는 쉽지 않다.대부회사는 이미금융기관과의 거래 경험채권 매입 루트물건 선별 기준을 갖추..

📌 NPL이 잘 맞는 사람, 오히려 피해야 할 사람– 모두에게 맞는 투자는 없다부동산 경매를 공부하다 보면언젠가는 꼭 **NPL(부실채권)**이라는 단어를 만나게 된다.그리고 많은 사람들이 이렇게 묻는다.“NPL, 나도 해도 될까요?”“부동산 경매보다 더 좋은 투자 아닌가요?”하지만 NPL은‘좋다 / 나쁘다’로 판단할 수 있는 투자가 아니다.오히려 더 중요한 질문은 이것이다.“이 투자가 나에게 맞는가?”① NPL이 잘 맞는 사람1️⃣ ‘부동산’보다 ‘숫자와 구조’에 강한 사람NPL은 집을 고르는 투자가 아니다.채권 금액, 선순위·후순위, 담보 구조, 회수 시나리오를 보는 투자다.평면도보다 배당표가 편한 사람현장 임장보다 서류 분석이 재미있는 사람“이게 얼마에 회수될까?”를 계산하는 게 익숙한 사람👉 ..