camelia2 님의 블로그

요즘 같은 시장에서 가장 위험한 경매 물건은 ?경매를 공부하다 보면 가장 많이 듣는 말이 있습니다. “싸게 사면 된다.” 하지만 요즘 같은 시장에서는 이 말이 절반만 맞습니다.경매에서 정말 중요한 것은 단순히 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 낙찰 후 팔 수 있는 물건인지, 임대가 가능한 물건인지, 버틸 수 있는 물건인지를 보는 것입니다.특히 지금처럼 지역별 부동산 온도 차가 큰 시기에는 감정가보다 낮다고 해서 무조건 좋은 물건이라고 판단하면 위험합니다. 싸게 낙찰받았는데 팔리지 않거나, 세입자가 구해지지 않거나, 예상하지 못한 비용이 계속 들어간다면 그 물건은 더 이상 ‘기회’가 아니라 ‘부담’이 됩니다.1. 거래가 없는 지역의 아파트요즘 가장 조심해야 할 경매 물건은 실거래가 거의 없는 지역의 아파트입니다..

요즘 부동산 시장에서 경매, 이렇게 접근해야 합니다요즘 부동산 시장을 한마디로 표현하면 “좋은 곳은 버티고, 애매한 곳은 조용한 시장”이라고 할 수 있습니다.예전처럼 무조건 싸게 낙찰받으면 수익이 나는 분위기는 아닙니다. 지금은 경매를 볼 때 단순히 감정가보다 싸냐 비싸냐만 보면 안 됩니다.이 물건을 낙찰받은 뒤 내가 팔 수 있는가, 임대가 가능한가, 버틸 수 있는가까지 함께 봐야 합니다.1. 현재 부동산 시장의 분위기최근 부동산 시장은 지역별 차이가 큽니다. 서울이나 일부 선호 지역은 여전히 관심이 있지만, 지방이나 입지가 약한 곳은 거래가 활발하지 않은 경우가 많습니다.부산도 전체적으로는 강보합 흐름을 보이고 있지만, 구별로 분위기가 다릅니다. 최근 한국부동산원 주간 동향을 인용한 보도에 따르면 부산..

경매 고수들은 요즘 왜 입찰을 쉬고 있을까?경매를 처음 시작하면 이런 생각을 하게 됩니다.“남들이 안 들어갈 때 들어가야 돈을 버는 것 아닌가?”“유찰된 물건이면 무조건 싸게 살 수 있는 것 아닌가?”“요즘 분위기가 안 좋다는데, 오히려 기회 아닌가?”저도 처음에는 비슷하게 생각했습니다. 경매는 싸게 사는 것이 핵심이라고 믿었고, 유찰이 많이 된 물건을 보면 괜히 마음이 흔들렸습니다.하지만 경매를 공부하고 실제로 입찰을 해보면서 알게 된 것이 있습니다.고수는 좋은 물건을 잘 사는 사람도 맞지만, 들어가지 말아야 할 물건을 잘 피하는 사람입니다.1. 요즘 경매는 ‘싸다’보다 ‘위험하다’를 먼저 봐야 한다경매 물건을 보면 감정가보다 낮아진 물건들이 눈에 들어옵니다. 한 번 유찰, 두 번 유찰된 물건을 보면 ..

삼삼엠투 실제 수익 계산표, 매출보다 중요한 것은 결국 순수익입니다 삼삼엠투 같은 플랫폼은 주 단위 임대료가 눈에 잘 들어오기 때문에, 생각보다 수익이 커 보일 수 있습니다.하지만 실제 운영에서는 단순히 임대료만 보는 것이 아니라, 플랫폼 수수료, 청소비, 공실, 관리비, 소모품 비용까지 함께 계산해야 진짜 남는 돈을 알 수 있습니다.오늘은 삼삼엠투 운영을 고민하는 분들을 위해 실제 수익 계산표를 기준으로 현실적으로 정리해보겠습니다.삼삼엠투 수익 계산에서 먼저 알아야 할 점삼삼엠투는 호스트 정산 시 서비스 수수료가 차감되는 구조입니다.다만 수수료율은 호스트 페이지의 정산 메뉴에서 확인하는 방식이므로, 본인의 실제 정산 화면 기준으로 확인하는 것이 가장 정확합니다.또한 삼삼엠투 매물은 보통 아래 항목이 ..

단기임대,처음 보면 굉장히 매력적으로 보입니다.하루 단위로 임대를 놓을 수 있고,잘만 운영하면 월세보다 더 많이 벌 수 있을 것 같기 때문입니다.하지만 실제로 운영해보면 이야기가 완전히 달라집니다.단기임대는 단순한 임대가 아니라거의 하나의 ‘운영 사업’에 가깝습니다.📌 1. 겉수익과 실제 수익의 차이많은 분들이 이렇게 계산합니다.하루 5만 원 × 20일 = 100만 원“이 정도면 괜찮네?”하지만 여기서 끝이 아닙니다.실제 운영에서는다음 비용이 계속 빠져나갑니다.플랫폼 수수료청소비세탁비소모품 비용유지·보수 비용결과적으로매출과 실제 남는 돈은 큰 차이가 발생합니다.📌 2. 공실 리스크 (가장 중요)단기임대는“예약이 있어야 돈이 됩니다.”이게 핵심입니다.장기임대처럼 안정적인 구조가 아니라매일매일이 전쟁입니..

– “연 15%라더니…” 그 뒤에 숨은 이야기NPL 설명을 들을 때가장 먼저 눈에 들어오는 건 수익률이다.“연 12%~15% 가능합니다”“안정적으로 이 정도는 나옵니다”이 말을 들으면누구나 이렇게 계산해본다.“그럼 1억이면 연 1,200만 원~1,500만 원?”하지만 실제 투자 후많은 사람들이 느끼는 건 이것이다.“생각보다 수익이 다르네…”왜 이런 차이가 생길까?오늘은NPL 수익률이 예상과 달라지는 이유를 현실적으로 정리해본다.1️⃣ ‘연 수익률’은 시간 요소가 빠진 숫자다설명회에서 말하는 수익률은대부분 연 기준이다.하지만 중요한 건**“언제 회수되느냐”**다.예를 들어:예상: 1년 후 회수 → 연 12%실제: 2년 후 회수 → 연 6% 수준 체감같은 금액을 벌어도기간이 길어지면체감 수익률은 크게 떨어진..

– 결정은 현장에서 하지 않는다NPL 설명회에 한 번이라도 가보면느낌이 비슷하다.수익 사례는 좋아 보이고발표는 설득력 있고분위기는 긍정적이다그리고 어느 순간이런 생각이 스친다.“이 정도면 괜찮은데…나도 한번 해볼까?”문제는이 생각이 ‘판단’이 아니라 ‘분위기’에서 나온 것일 수 있다는 점이다.오늘은NPL 설명회에서 흔들리지 않기 위한 기준을 정리해본다.1️⃣ 설명회는 ‘정보 제공’이 아니라 ‘설득의 자리’다가장 먼저 이해해야 할 부분이다.설명회는객관적인 정보 전달의 자리가 아니라투자를 유도하는 자리다.좋은 사례는 강조되고나쁜 사례는 축소되거나 생략된다이건 잘못된 게 아니라구조 자체가 그렇다.👉 그래서 투자자는“듣는 사람”이 아니라“검증하는 사람”이 되어야 한다.2️⃣ ‘분위기’와 ‘팩트’를 분리해서 듣..

📌 [경매 물건 분석]창원지방법원 2024타경7785👉 “세 번 유찰된 4억대 근린시설, 과연 들어가도 될까?”1️⃣ 물건 개요📍 위치: 경남 창원시 진해구 장천동🏢 유형: 근린생활시설 (상가)💰 감정가: 약 8억~9억대🔻 현재가: 약 4억 4천만 원대📉 유찰: 3회 진행👉 현재 감정가 대비 약 50% 수준2️⃣ 이 물건, 싸 보이지만 함정이 있다가격만 보면👉 “와, 반값이네?”이 생각부터 듭니다.하지만 이 물건은👉 아파트가 아닌 ‘근린시설’즉,공실 리스크임차인 문제명도 문제👉 모든 리스크가 동시에 존재하는 유형3️⃣ 입찰가 전략 (핵심)현재 최저가👉 약 4억 4,700만 원✔️ 구간별 판단🔵 4.3억 이하👉 매우 좋은 가격 (낙찰 어려움)🟢 4.4억 전후👉 현실적인 “먹는 ..