camelia2 님의 블로그

경매 고수들은 요즘 왜 입찰을 쉬고 있을까?경매를 처음 시작하면 이런 생각을 하게 됩니다.“남들이 안 들어갈 때 들어가야 돈을 버는 것 아닌가?”“유찰된 물건이면 무조건 싸게 살 수 있는 것 아닌가?”“요즘 분위기가 안 좋다는데, 오히려 기회 아닌가?”저도 처음에는 비슷하게 생각했습니다. 경매는 싸게 사는 것이 핵심이라고 믿었고, 유찰이 많이 된 물건을 보면 괜히 마음이 흔들렸습니다.하지만 경매를 공부하고 실제로 입찰을 해보면서 알게 된 것이 있습니다.고수는 좋은 물건을 잘 사는 사람도 맞지만, 들어가지 말아야 할 물건을 잘 피하는 사람입니다.1. 요즘 경매는 ‘싸다’보다 ‘위험하다’를 먼저 봐야 한다경매 물건을 보면 감정가보다 낮아진 물건들이 눈에 들어옵니다. 한 번 유찰, 두 번 유찰된 물건을 보면 ..

삼삼엠투 실제 수익 계산표, 매출보다 중요한 것은 결국 순수익입니다 삼삼엠투 같은 플랫폼은 주 단위 임대료가 눈에 잘 들어오기 때문에, 생각보다 수익이 커 보일 수 있습니다.하지만 실제 운영에서는 단순히 임대료만 보는 것이 아니라, 플랫폼 수수료, 청소비, 공실, 관리비, 소모품 비용까지 함께 계산해야 진짜 남는 돈을 알 수 있습니다.오늘은 삼삼엠투 운영을 고민하는 분들을 위해 실제 수익 계산표를 기준으로 현실적으로 정리해보겠습니다.삼삼엠투 수익 계산에서 먼저 알아야 할 점삼삼엠투는 호스트 정산 시 서비스 수수료가 차감되는 구조입니다.다만 수수료율은 호스트 페이지의 정산 메뉴에서 확인하는 방식이므로, 본인의 실제 정산 화면 기준으로 확인하는 것이 가장 정확합니다.또한 삼삼엠투 매물은 보통 아래 항목이 ..

단기임대,처음 보면 굉장히 매력적으로 보입니다.하루 단위로 임대를 놓을 수 있고,잘만 운영하면 월세보다 더 많이 벌 수 있을 것 같기 때문입니다.하지만 실제로 운영해보면 이야기가 완전히 달라집니다.단기임대는 단순한 임대가 아니라거의 하나의 ‘운영 사업’에 가깝습니다.📌 1. 겉수익과 실제 수익의 차이많은 분들이 이렇게 계산합니다.하루 5만 원 × 20일 = 100만 원“이 정도면 괜찮네?”하지만 여기서 끝이 아닙니다.실제 운영에서는다음 비용이 계속 빠져나갑니다.플랫폼 수수료청소비세탁비소모품 비용유지·보수 비용결과적으로매출과 실제 남는 돈은 큰 차이가 발생합니다.📌 2. 공실 리스크 (가장 중요)단기임대는“예약이 있어야 돈이 됩니다.”이게 핵심입니다.장기임대처럼 안정적인 구조가 아니라매일매일이 전쟁입니..

– “연 15%라더니…” 그 뒤에 숨은 이야기NPL 설명을 들을 때가장 먼저 눈에 들어오는 건 수익률이다.“연 12%~15% 가능합니다”“안정적으로 이 정도는 나옵니다”이 말을 들으면누구나 이렇게 계산해본다.“그럼 1억이면 연 1,200만 원~1,500만 원?”하지만 실제 투자 후많은 사람들이 느끼는 건 이것이다.“생각보다 수익이 다르네…”왜 이런 차이가 생길까?오늘은NPL 수익률이 예상과 달라지는 이유를 현실적으로 정리해본다.1️⃣ ‘연 수익률’은 시간 요소가 빠진 숫자다설명회에서 말하는 수익률은대부분 연 기준이다.하지만 중요한 건**“언제 회수되느냐”**다.예를 들어:예상: 1년 후 회수 → 연 12%실제: 2년 후 회수 → 연 6% 수준 체감같은 금액을 벌어도기간이 길어지면체감 수익률은 크게 떨어진..

– 결정은 현장에서 하지 않는다NPL 설명회에 한 번이라도 가보면느낌이 비슷하다.수익 사례는 좋아 보이고발표는 설득력 있고분위기는 긍정적이다그리고 어느 순간이런 생각이 스친다.“이 정도면 괜찮은데…나도 한번 해볼까?”문제는이 생각이 ‘판단’이 아니라 ‘분위기’에서 나온 것일 수 있다는 점이다.오늘은NPL 설명회에서 흔들리지 않기 위한 기준을 정리해본다.1️⃣ 설명회는 ‘정보 제공’이 아니라 ‘설득의 자리’다가장 먼저 이해해야 할 부분이다.설명회는객관적인 정보 전달의 자리가 아니라투자를 유도하는 자리다.좋은 사례는 강조되고나쁜 사례는 축소되거나 생략된다이건 잘못된 게 아니라구조 자체가 그렇다.👉 그래서 투자자는“듣는 사람”이 아니라“검증하는 사람”이 되어야 한다.2️⃣ ‘분위기’와 ‘팩트’를 분리해서 듣..

📌 [경매 물건 분석]창원지방법원 2024타경7785👉 “세 번 유찰된 4억대 근린시설, 과연 들어가도 될까?”1️⃣ 물건 개요📍 위치: 경남 창원시 진해구 장천동🏢 유형: 근린생활시설 (상가)💰 감정가: 약 8억~9억대🔻 현재가: 약 4억 4천만 원대📉 유찰: 3회 진행👉 현재 감정가 대비 약 50% 수준2️⃣ 이 물건, 싸 보이지만 함정이 있다가격만 보면👉 “와, 반값이네?”이 생각부터 듭니다.하지만 이 물건은👉 아파트가 아닌 ‘근린시설’즉,공실 리스크임차인 문제명도 문제👉 모든 리스크가 동시에 존재하는 유형3️⃣ 입찰가 전략 (핵심)현재 최저가👉 약 4억 4,700만 원✔️ 구간별 판단🔵 4.3억 이하👉 매우 좋은 가격 (낙찰 어려움)🟢 4.4억 전후👉 현실적인 “먹는 ..

– 모든 투자에는 ‘맞는 사람’이 있다요즘 부동산 투자 이야기를 하다 보면NPL 투자에 대한 관심이 점점 커지고 있다.수익률이 높다는 이야기도 들리고경매보다 경쟁이 덜하다는 말도 있다.그래서 어떤 사람들은 이렇게 생각한다.“나도 한번 해볼까?”하지만 모든 투자가 그렇듯NPL도 누구에게나 맞는 투자는 아니다.오히려 어떤 사람에게는하지 않는 것이 더 현명한 선택일 수도 있다.오늘은NPL 투자를 절대 하지 않는 것이 좋은 사람들을 정리해 보려고 한다.1️⃣ 조급한 사람NPL은 기본적으로 시간이 걸리는 투자다.채무자 협의법적 절차경매 진행이 모든 과정이 예상보다 길어질 수 있다.그래서“언제 돈이 들어오나요?”라는 질문을 계속하게 되는 사람이라면NPL 투자는 맞지 않을 수 있다.👉 NPL은 기다릴 수 있는 사람..

임대 수익(Monthly Rent) 없이 NPL(부실채권, Non-Performing Loan) 투자만으로자산을 키우는 것은 충분히 가능하며,실제로 경매 시장의 고수들이 선호하는 '자본 이득(Capital Gain)' 중심의 전략입니다.NPL 투자는 기본적으로 **'싸게 사서 정상 가격에 회수하거나,직접 낙찰받아 시세 차익을 남기는 것'**이 핵심입니다.이를 통해 자산을 키울 수 있는 구체적인 원리와 장단점을 정리해 드립니다.1. NPL 투자로 자산을 키우는 3가지 핵심 경로NPL 투자는 단순히 임대료를 받는 것이 아니라,채권의 '할인율'과 '우선변제권'을 이용합니다.① 론 세일(Loan Sale)을 통한 시세 차익은행으로부터 부실채권을 실제 채권액보다 저렴하게 매입한 뒤,경매 진행 과정에서 제3자가 낙..