camelia2 님의 블로그

권리분석, 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 포인트경매에서 가장 중요한 단계 중 하나가 바로 권리분석입니다. 권리분석이 제대로 되지 않으면, 낙찰가가 아무리 싸더라도 예상치 못한 부담(세입자 보증금, 각종 권리 인수 등)을 떠안을 수 있습니다. 오늘은 경매 초보자도 꼭 알아야 할 권리분석 핵심 포인트 5가지를 정리했습니다.① 말소기준권리 확인권리분석의 출발점은 말소기준권리입니다. 근저당, 가압류, 압류 등 날짜를 보고 권리 순위를 따져보고, 어떤 권리까지 소멸되는지를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자가 인수해야 하므로 반드시 꼼꼼히 체크해야 합니다.② 임차인 권리 관계세입자가 언제 전입했는지, 확정일자를 받았는지, 보증금은 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 대항력과 우선변제권을 ..

살 만한 아파트를 고르는 7단 체크아파트는 단순히 ‘집’이 아니라, 생활의 질과 직결되는 중요한 공간입니다. 특히 경매나 매매를 고려하는 분들에게는 ‘좋은 아파트’와 ‘피해야 할 아파트’를 가르는 기준이 필요하죠. 매입할 때는 꼭 매도할 때를 생각해야 된다는것을 명심해야 합니다.오늘은 제가 공부하면서 정리한 살 만한 아파트를 고르는 7단 체크리스트를 공유합니다.① 입지 (Location)모든 부동산의 핵심은 입지입니다. 지하철, 버스 노선, 주요 도로 접근성, 학교·병원·마트·공원 같은 생활 인프라가 얼마나 잘 갖춰져 있는지가 중요합니다. 아무리 새 아파트라도 입지가 나쁘면 실거주 만족도도 낮고, 매매·임대 수요도 떨어집니다.② 학군 (Education)아이 키우는 가정에게는 학군이 절대적인 요소입니다...

절대 매수하면 안 될 아파트 7가지 (경매 초보 필독)싸다고 좋은 물건이 아닙니다. 아래 ‘레드 플래그’ 중 하나라도 해당되면 과감히 패스하세요.요약(10초): 주차부족 · 소규모단지(관리비↑) · 상가혼합 · 주변 상권 불안정 · 재개발/재건축 불확실 · 생활소음/혐오시설 · 돌발보수비 위험나홀로 아파트 - 주차대수가 적고 세대수가 적어 관리비가 높게 나온다. 집합상가 - 공실률 높은경향복합상가 아파트 - 식당이 있으면 바퀴벌레가 있을 가능성이 많으므로 완전퇴치가 힘들다. 소음, 주차부족등이 있을 수있다.신축상가 - 매출이 증빙되지 않고 장사하기에 인프라가 얼마나 어떻게 갖추어졌는지 알 수가 없다.재개발·재건축 ‘기대 매수’- 시간이 너무 많이 소요되고 될지 안 될지도 명확하지 않다.생활형 숙박시설 ..

[경매 공부일지 21편] 사업자로 낙찰받은 물건, 매도 후 세금 이야기경매를 통해 낙찰받은 아파트가 있었습니다. 저는 실거주가 아니라 수익을 목적으로 경매에 참여했기 때문에, 처음부터 개인이 아닌 사업자 등록을 선택하였습니다.이 결정은 단순히 ‘이름만 사업자’가 아니라, 실제 세금 구조에 큰 차이를 가져옵니다.개인과 사업자의 차이 – 양도세 vs 소득세경매로 낙찰받은 물건을 매도하면, 개인은 양도소득세를 납부합니다.하지만 사업자의 경우에는 소득세(사업소득세)를 내게 됩니다.즉, 같은 물건을 팔더라도 개인과 사업자는 세금의 명칭과 계산 방식이 달라지게 됩니다.낙찰 직후 세금은?많은 분들이 헷갈리시는 부분이 있습니다.“낙찰을 받았으니 이제 세금을 내야 하나?”라는 생각을 하실 수 있습니다.그러나 취득세는 잔..

[경매 공부일지 20편] 입찰 당일 절차와 성공을 위한 팁경매를 공부하면서 가장 긴장되는 순간은 바로 입찰 당일입니다. 그동안의 조사와 분석이 단 몇 분 안에 결과로 드러나는 순간이기 때문에, 절차와 팁을 제대로 숙지하는 것이 중요합니다.1. 입찰 당일 준비물본인 신분증도장 (서명 가능하지만 도장을 추천)입찰보증금 ( 수표1장을 선호합니다)필기도구사전 작성해둔 입찰가 메모2. 법원 도착 후 절차입찰 법원에 도착해 입찰실로 이동합니다. 입찰표를 작성합니다. (사전에 준비한 금액을 깔끔하게 기입)입찰표와 보증금을 봉투에 넣고 봉인합니다.입찰함에 제출합니다.3. 개찰 과정과 결과 확인입찰 마감 시간이 지나면 법원 직원이 개찰을 진행합니다. 참여자들이 지켜보는 가운데 입찰봉투가 입찰 마감시간은 각 법원마다 조금..

[경매 공부일지⑲] 입찰 전 반드시 해야 할 준비 체크리스트 경매의 승패는 입찰 전에 얼마나 준비를 철저하게 하느냐에 있다고 말해도 과언이 아닙니다. 이번 글에서는 제가 실제로 입찰 전에 꼭 챙기는 준비 과정을 체크리스트로 정리해 보겠습니다.1️⃣ 권리 분석등기부등본 확인 – 말소기준권리 파악, 낙찰 후 인수해야 할것들 확인임차인 현황 – 대항력·우선변제권 있는지 확인법원 매각물건명세서 – 특별매각조건·인수사항 체크2️⃣ 자금 준비보증금 – 보통 최저매각가의 10% (공매는 입찰가의 5%)경락대출 – 사전 상담 필수, LTV·DTI 확인취득세·농특세·인지세 – 대금 납부 후 곧바로 납부해야 함(농촌물건일 경우)추가 비용 – 명도 비용, 수리비용, 관리비 체납분3️⃣ 현장조사(임장)물건 상태 – 누수, ..

개인 NPL 직매입 가이드: 3금융권 · 신탁공매 · 경매 예정물건 선매입오늘은 “개인이 직접 부실채권(NPL)을 살 수 있는 실전 3가지 루트”를 한 번에 정리합니다.※ ‘법원 경매 낙찰’은 NPL 자체 매입이 아니므로 본 글에서 제외하고, 채권 자체를 사는 방법만 다룹니다.요약1) 3금융권/대부업체에서 직접 채권 양수2) 신탁사 공매/수의(직접협상)로 권리 매입3) 경매 예정물건의 선매입(채권자 지위 인수) ***왜 1금융권 NPL은 개인이 사기 어려운가?***규제와 절차: 시중은행은 「은행법」, 「자산유동화법」 등에 따라 부실채권을 대규모 포트폴리오 형태로 매각합니다. 매각 대상이 주로 KAMCO, 대형 투자회사, AMC(자산관리회사)에 한정됩니다.거래 단위: 최소 거래 규모가 수십억~수백억 원으..

📌 NPL 투자 시 꼭 알아야 할 법률 절차 부실채권(NPL) 투자는 저가 매입 후 채권 회수를 통해 수익을 얻는 투자 방식입니다. 하지만, 법률 절차를 정확히 이해하지 않으면 투자금 회수 실패나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 이번 글에서는 NPL 투자 전에 반드시 알아야 할 핵심 법률 절차를 단계별로 정리해 드립니다.1️⃣ 채권양도 계약 체결은행, 저축은행, 캐피탈사 등에서 부실채권 양도 계약을 체결합니다.이때 채권의 원금, 이자, 연체이자, 담보물 권리관계를 반드시 확인합니다.채권양도 통지서를 채무자에게 발송해야 채권자로서의 지위가 인정됩니다.2️⃣ 채무자 통지 및 내용증명 발송채권 양수 후 채무자에게 채권 양도 사실을 통지해야 합니다.이때 내용증명을 발송하여 원금 및 이자 상환 요청을 명확히 ..