유튜버에 올라온 물건분석~

📌 [경매 물건 분석]

창원지방법원 2024타경7785

👉 “세 번 유찰된 4억대 근린시설, 과연 들어가도 될까?”

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1️⃣ 물건 개요

• 📍 위치: 경남 창원시 진해구 장천동
• 🏢 유형: 근린생활시설 (상가)
• 💰 감정가: 약 8억~9억대
• 🔻 현재가: 약 4억 4천만 원대
• 📉 유찰: 3회 진행

👉 현재 감정가 대비 약 50% 수준

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2️⃣ 이 물건, 싸 보이지만 함정이 있다

가격만 보면
👉 “와, 반값이네?”
이 생각부터 듭니다.

하지만 이 물건은
👉 아파트가 아닌 ‘근린시설’

즉,

• 공실 리스크
• 임차인 문제
• 명도 문제
  👉 모든 리스크가 동시에 존재하는 유형

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3️⃣ 입찰가 전략 (핵심)

현재 최저가
👉 약 4억 4,700만 원

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✔️ 구간별 판단

• 🔵 4.3억 이하
  👉 매우 좋은 가격 (낙찰 어려움)
• 🟢 4.4억 전후
  👉 현실적인 “먹는 구간”
• 🟡 4.5억~4.7억
  👉 수익 애매
• 🔴 4.7억 이상
  👉 거의 투자 의미 없음

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👉 핵심 한 줄
“싸 보인다고 따라 들어가면 안 되는 물건”

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4️⃣ 수익성 분석

이 물건은
👉 시세차익형이 아니라 운영형

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✔️ 현실 구조

• 낙찰가: 약 4.47억
• 취득세 + 비용: 약 3,000~5,000만
• 총투입: 약 4.8억~5.1억

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👉 여기서 문제

✔️ 임대가 바로 안 되면
👉 수익 = 0원

✔️ 명도 문제 발생 시
👉 비용 추가 발생

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👉 결론
“싸게 사도, 운영 못 하면 의미 없는 물건”

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5️⃣ 권리분석 (가장 중요)

이 물건의 핵심 리스크

👉 대항력 있는 임차인 존재

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✔️ 이게 의미하는 것

• 보증금 인수 가능성
• 명도 어려움
• 분쟁 가능성

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또 하나

👉 매각 제외 항목 존재

→ 일부 시설 또는 구조 문제 가능성

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👉 한 줄 핵심
“겉가격보다 실제 부담이 더 클 수 있다”

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6️⃣ 실전 판단

🔰 초보 투자자

👉 ❌ 추천하지 않음

이유

• 상가
• 임차인 리스크
• 명도 변수

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🔥 경험자

👉 ⭕ 조건부 가능

조건

• 임차인 분석 완료
• 명도 전략 있음
• 임대 계획 확실

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7️⃣ 최종 결론

이 물건은

👉 “싸서 좋은 물건”이 아니라
👉 “리스크 때문에 싸진 물건”

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✔️ 권리 깨끗하면
👉 검토 가능

✔️ 권리 애매하면
👉 바로 패스

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💬 마지막 한 줄

👉
“경매는 싸게 사는 게임이 아니라,
문제 없는 물건을 남기는 게임이다.”

 

아마 많은 사람들이 이 물건에 관심을 가질 것이다.

내가 임장을 갔을 때 카페가 운영중에 있었고

건물에 손 볼것이 많으며 임차인과

임대인관계가 부부라고 했다.

큰 도로가에서 가깝고 주위 환경은 그닥 나쁘지 않았지만 

역시 초보자가 덤빌 만한 먹이는 아닌 듯~

대항력있는 임차인인데다 지금 까지 의욕없는 경영을 

하는 것 보면 명도도 쉽지 않을 듯~

경매브로커를 끼고 한다 할지라도

감정가도 확립이 안 된 이 물건은 흰 코끼리가

될 가능성이 크다.

부디 유튜브영상 보고 이 블로그도 보고 해서

현명한 판단이 이루어지길 바라는 마음뿐~

 

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