원룸 또는 오피스텔 경매의 장단점과 고려해야 할 것들

원룸·오피스텔 경매 받을 때 꼭 확인해야 할 것들 (장단점 총정리)

내친김에 원룸과 오피스텔 경매에 대해 알아 보았습니다.

소형 부동산 경매는 진입 장벽이 낮아 많은 분들이 첫 투자로 선택합니다. 하지만 원룸·오피스텔은 구조 특성상 반드시 확인해야 할 핵심 위험요소가 있어, 매입 전 철저한 점검이 필요합니다.

1. 경매로 받을 때의 장점

• 시세 대비 저렴한 낙찰 가능 — 경쟁률이 낮아 60~85% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다.
• 초기 투자금이 적다 — 면적이 작아 초보자도 부담 없이 시작할 수 있습니다.
• 임대수요 꾸준 — 대학가·역세권· 대학병원과 공단지역 오피스 밀집지역은 수요가 안정적입니다.
• 명도 리스크 낮음 — 대부분 배당받고 스스로 이사하며 분쟁이 적습니다.
• 유지·관리 쉬움 — 옵션이 단순해 관리 부담이 적습니다.

2. 경매로 받을 때의 단점

• 선순위 임차인 인수 위험 — 전입+확정일자 있는 임차인은 보증금 인수 대상이 됩니다.
• 관리비 체납 인수 가능성 — 오피스텔은 관리비 분쟁이 잦아 반드시 조회 필요.
• 수익성 감소 우려 — 주변 공급과다 시 월세가 낮아질 수 있습니다.
• 수리비 발생 가능 — 도배·장판·에어컨 등 예상외 비용이 나올 수 있습니다.
• 지역 수요 변동성 — 대학가 학생감소와 방학, 신축 오피스텔 공급 증가에 영향을 받습니다.

3. 경매 전 반드시 확인해야 할 체크포인트

① 등기부등본 & 임차관계

• 대항력 있는 임차인인지(전입+거주)
• 확정일자 여부
• 보증금 배당순위 확인
• 인수금액 존재 여부 → 총매입비용 계산 필수

② 명도 난이도

• 거주 여부 확인
• 무단 점유자 여부
• 고액 보증금 임차인은 위험

③ 관리비 체납 내역

• 관리사무소 통해 공용·전용 체납 확인 필수
• 관리비 많은 건물은 공실에도 리스크

④ 하자 여부(실내 상태)

• 곰팡이, 습기, 냄새, 배수 상태
• 에어컨·보일러 작동 여부
• 도배·장판 비용 예상

⑤ 입지 분석

• 대학가 인구 추이
• 역세권 여부
• 신규 오피스텔 공급 많으면 주의

⑥ 월세 시세 & 공실률

• 부동산 3곳 이상 확인
• 네이버부동산 시세 참고
• 월세 시세 + 옵션 여부 중요

⑦ 건물 관리 상태

• 복도·엘리베이터·CCTV 체크
• 청소 상태 및 악취 여부
• 오래된 원룸은 관리 부실 가능

⑧ 취득세·대출 가능 여부

• 오피스텔 주거용 취득세 적용 여부 확인
• 경락잔금대출 가능 여부 은행 문의 필수

4. 이런 분께 적합합니다

• 작은 금액으로 첫 경매를 시작하고 싶은 분
• 임대수익형 부동산을 찾는 분 - 연금역할 가능
• 공실 관리 부담이 적은 매물을 원하는 분

5. 이런 분은 주의하세요

• 선순위 임차인 확인이 어려운 분
• 관리비 체납 매물에 익숙하지 않은 분
• 수리비나 대출 여유 자금이 부족한 분

* 매도형 수익이나 실거주보다 임대수익형으로는 추천합니다.~