camelia2 님의 블로그

[경매 공부일지⑲] 입찰 전 반드시 해야 할 준비 체크리스트 경매의 승패는 입찰 전에 얼마나 준비를 철저하게 하느냐에 있다고 말해도 과언이 아닙니다. 이번 글에서는 제가 실제로 입찰 전에 꼭 챙기는 준비 과정을 체크리스트로 정리해 보겠습니다.1️⃣ 권리 분석등기부등본 확인 – 말소기준권리 파악, 낙찰 후 인수 여부 판단임차인 현황 – 대항력·우선변제권 있는지 확인법원 매각물건명세서 – 특별매각조건·인수사항 체크2️⃣ 자금 준비보증금 – 보통 최저매각가의 10% (공매는 5%)경락대출 – 사전 상담 필수, LTV·DTI 확인취득세·농특세·인지세 – 대금 납부 후 곧바로 납부해야 함(농촌물건일 경우)추가 비용 – 명도 비용, 수리비용, 관리비 체납분3️⃣ 현장조사(임장)물건 상태 – 누수, 곰팡이, 리모델..

📌 경매 공부일지⑱ – 경매 투자 세금 3종 세트취득세·양도세·사업자 세금 한 번에 이해하기경매 투자를 하다 보면 세금이 수익을 크게 좌우한다는 걸 깨닫게 됩니다.낙찰 직후엔 취득세, 매도할 땐 양도소득세,그리고 사업자 등록을 하면 종합소득세·부가가치세 구조로 달라집니다.이번 글에서는 2025년 최신 전국 기준으로 취득세율과 세금 구조, 절세 팁까지 정리해 드릴게요.1️⃣ 취득세 – 2025년 최신 전국 기준취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 지방세로, 기본세율 + 지방교육세(10%) + 농어촌특별세(중과 시)를 합산합니다.경매든 일반 매매든 동일하게 적용됩니다.구분기본세율지방교육세농어촌특별세실제 부담률1주택자 (6억 이하 주택)1%0.1%-1.1%1주택자 (6억 초과~9억 이하)2%0.2%-2.2%..

1. 경락대출이란?경매에서 낙찰받은 부동산을 담보로 받는 대출입니다.일반 주택담보대출과 다른 점은 낙찰 부동산을 대상으로 한다는 것이죠.구분경락대출일반 주담대대상경매 낙찰 부동산매매 부동산한도 기준감정가70% · 낙찰가 80% 모두 계산 후 낮은 금액 적용매매가 기준시기낙찰 후 매도까지매매 계약 직후 가능특징특수물건 일부 불가일반물건 위주2. 경락대출 한도 계산 방법은행은 감정가 기준과 낙찰가 기준 두 가지를 모두 계산해 더 적은 금액을 대출합니다.감정가 기준 : 감정가 × LTV(70%)낙찰가 기준 : 낙찰가 × LTV(80%)3. 경락대출 절차낙찰 후 : 법원 매각결정기일 확인대출 상담 : 경락대출 취급 은행 방문 (3금융권도 나쁘지않아요)서류 제출 : 매각결정서, 낙찰허가 결정문, 인감증명서, 주민..

[경매 공부일지⑯] 임장 갈 때 꼭 챙겨야 할 준비물 – 실전 리스트 지난 15편에서는 임장 시 행동 중심으로 다뤘다면, 이번에는 실제로 현장에 갈 때 챙겨야 할 준비물에 대해 정리해볼게요. 처음 임장을 나갈 때는 빈손으로 갔다가, “이거 가져올 걸!” 하고 아쉬운 순간이 참 많았어요.이제는 작은 가방 하나면 실전 대비 끝! 제가 실제로 사용하는 “임장 가방 리스트” 공유해봅니다. 🎒 임장 준비물 리스트준비물용도메모스마트폰사진 촬영, 지도 보기, 녹음, 전화배터리 충분히 충전보조배터리장시간 외출 대비꼭 챙기세요!체크리스트 출력본항목별로 직접 체크종이로 보면 깔끔하게 정리돼요필기구 (펜)현장에서 기록메모 습관 중요!손전등 (or 핸드폰 플래시)어두운 계단, 지하실 등특히 공실일 경우 유용편한 신발많이 걷..

[경매 공부일지⑮] 임장 갔을 때 꼭 해야 할 것들 -***임장은 가능한한 대중교통을 이용하는것이 좋아요, 그래야 역과의 거리 또는버스 정류장의 거리를 알수있고 교통시간도 알 수있지요 ***-1. 주변 부동산 사무소 방문은 필수! ***(고객처럼해야 제대로 정보를 얻을 수 있음)***그 물건의 실거래가그 물건과 동일한 물건의 매도가 잘 이루어지는지를 질문최근 그 물건의 주변 동향: 신축 또는 입주물량과 시기를 알아본다→ ***실제 해당 지역에서 활동하는 공인중개사와의 대화는 금보다 귀합니다. 2. 현장 체크리스트건물 외관, 균열 여부주차장, 엘리베이터 상태인근 소음, 냄새, 유해시설 여부대중교통 및 생활 편의시설 접근성3. 내부 상태 확인(가능한 경우)점유자의 협조로 내부 확인이 가능하다면 꼭 체크!벽지..

[경매 공부일지⑭] 나는 왜 영어 과외를 다시 시작해야 할까?경매만으로는 수입의 지속성이 부족했다나의 주업을 경매로 하고 싶었지만, 한 번 낙찰을 받으면 다음 낙찰까지의 기간이 너무 길어 수입이 지속되지 않았다. 부족한 자본도 이유가 된다. 자본이 충분하다면 그 기간에 상관없이 투자할 수있다. 마음을 여미고 나의 주업을 위해 여러 방향으로 알아보기도 했지만, 결국 나는 다시 한 번 깊이 깨달았다. 교육이 바로 나의 천직이라는 것을. 교육은 나의 첫사랑이었다나는 학원을 10여 년 운영했고, 개인과외는 26년 동안 해왔다. 매 수업이 감사하고 행복했다. 한마디로 말하면, 연애하듯이 열정적으로 가르쳤다. 아이들과 함께 한 시간들이 내 인생의 가장 아름다운 순간들이었다.수업 환경도 하나씩 준비 중지금은 다시 시..

[경매 공부일지⑬] 나는 왜 단기임대 계획을 접었나?단기임대를 고려하게 된 배경내가 다시 하던 영어 과외를 재개하고자 이사를 계획하던 중, 현재 살고 있는 집에 새로운 세입자가 구해지지 않으면 단기 임대라도 경험삼아 해보고 싶었다.처음에는 내가 살고 있는 집을 계약 기간까지 단기임대를 계획했지만, 점점 본격적으로 해보고 싶어졌고, 그래서 관광지이거나 유입 인구가 많은 지역에 있는 원룸을 중심으로 알아보았다.내가 선택한 앱은 ‘33M2’. 여기에서 수요가 많은 지역인 해운대와 양산 부산대학병원 근처를 선정해 직접 임장을 다녔다.전대차 동의의 벽마음에 드는 원룸이나 투룸도 있었지만, 전대차 동의를 받는 것이 큰 장벽이었다.내가 "월세를 5만 원 더 드릴게요"라고 제안해도, 모든 임대인이 거절했다. 가만히 생..

[경매 공부일지⑫] 경매학원에 다니는 것이 더 좋을까? 경매학원을 선택하다"서미숙작가의 눈덩이 투자법"을 읽고 경매에 관심을 가지기 시작했다. 내가 마침 이사를 계획하고 있던터라 수익을 보고자 관심을 가진게 아니고 실거주 목적으로 경매를 하고자 하였다. 한집에서 26년을, 한직업을 35년을 가지며 살다보니 그야말로 우물안에 개구리였다. 경매를 어디서부터 어떻게 시작해야 될지 당황스러웠지만 4년전 독서모임 할때 경매학원 강의실을 빌려 했던 기억이 나서 그때 그 경매학원에 전화한 것이 나의 경매의 시작이었다. 부동산의 기초지식과 상식을 배우다기초수업이 8회강의가 6만원이었는데 수업이 너무너무 재미있었고 유익하고 나의 무지함이 발가벗겨지는 기분이었다.무지는 분별력이 없다. 진실을 말해도 사기이고 거짓을 말해..