경매일지19 입찰전 준비해야 할 것 들

 

[경매 공부일지⑲] 입찰 전 반드시 해야 할 준비 체크리스트

 

 경매의 승패는 입찰 전에 얼마나 준비를 철저하게 하느냐에 있다고 말해도 과언이 아닙니다. 이번 글에서는 제가 실제로 입찰 전에 꼭 챙기는 준비 과정을 체크리스트로 정리해 보겠습니다.

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1️⃣ 권리 분석

• 등기부등본 확인 – 말소기준권리 파악, 낙찰 후 인수 여부 판단
• 임차인 현황 – 대항력·우선변제권 있는지 확인
• 법원 매각물건명세서 – 특별매각조건·인수사항 체크

2️⃣ 자금 준비

• 보증금 – 보통 최저매각가의 10% (공매는 5%)
• 경락대출 – 사전 상담 필수, LTV·DTI 확인
• 취득세·농특세·인지세 – 대금 납부 후 곧바로 납부해야 함(농촌물건일 경우)
• 추가 비용 – 명도 비용, 수리비용, 관리비 체납분

3️⃣ 현장조사(임장)

• 물건 상태 – 누수, 곰팡이, 리모델링 필요 여부
• 주변 시세 – 실거래가, 매물가, 전세·월세 시세 *** 여러가지 앱에서 알 수 있지만 주변부동산이 제일 정확합니다***
• 환경 – 교통, 학군, 상권, 향후 개발 계획

4️⃣ 입찰 전략

• 적정 입찰가 산정 – 감정가 vs 시세 vs 기대수익률 비교
• 경쟁자 고려 – 최근 유찰 횟수, 법원 조회수, 임장객수
• 여유 입찰 – ‘이 가격 이상은 안 한다’는 기준선 세우기
• 위 모든것을 참고하여 견적서 작성 - 취등록세, 법무사 수수료, 리모델링비, 미납관리비, 매도시 부동산 수수료, 대출이자및 중                                                        도 상환 수수료, 차량비, 식사비등등 포함해서 최종 수익률을 예상하여 입찰가를 선정

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📱 입찰 준비에 도움 되는 앱·사이트

• 옥션원 – 경매물건 검색, 권리분석 자료, 시세조회 가능
• 스피드옥션 – 전국 경매물건 DB, 매각사례 분석 제공
• 지지옥션 – 등기부등본, 권리분석, 임장 지도 등 강점
• 대법원경매정보 – 공식 사이트, 매각물건명세서·진행현황 확인
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 – 최신 실거래 시세 확인
• 네이버 부동산 – 주변 매물가 및 전·월세 시세 참고

저는 특히 옥션원 앱을 자주 활용합니다.
실제 등기부와 매각물건명세서만 보는 것보다 훨씬 편리하게 권리분석과 시세 확인, 필요한 거의 모든 정보를 볼 수 있어 아주 유용합니다.  저도 이 앱을 애용합니다.

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✅ 입찰 전 체크리스트 요약

구분	내용
권리 분석	등기부등본, 임차인, 명세서
자금 준비	보증금, 대출, 세금, 추가비용
현장 조사	물건 상태, 주변 시세, 입지환경
입찰 전략	입찰가 산정, 경쟁자 분석, 기준선 설정
활용 앱·사이트	옥션원, 스피드옥션, 지지옥션, 대법원경매정보, 실거래가 시스템

경매는 단순히 ‘싼 가격에 사는 것’이 목표가 아닙니다.
안전하게, 수익성 있게 낙찰받는 것이 핵심입니다.
입찰 전 이 다섯 가지를 반드시 점검한다면, 불필요한 위험을 크게 줄일 수 있을 거예요.

다음 편에서는 실제 입찰 당일 절차와 팁에 대해 이야기해보겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다 🙏