경매일지 18 경매 투자 세금 3종 세트

 

📌 경매 공부일지⑱ – 경매 투자 세금 3종 세트
취득세·양도세·사업자 세금 한 번에 이해하기

경매 투자를 하다 보면 세금이 수익을 크게 좌우한다는 걸 깨닫게 됩니다.
낙찰 직후엔 취득세, 매도할 땐 양도소득세,
그리고 사업자 등록을 하면 종합소득세·부가가치세 구조로 달라집니다.

이번 글에서는 2025년 최신 전국 기준으로 취득세율과 세금 구조, 절세 팁까지 정리해 드릴게요.

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1️⃣ 취득세 – 2025년 최신 전국 기준

취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 지방세로, 기본세율 + 지방교육세(10%) + 농어촌특별세(중과 시)를 합산합니다.
경매든 일반 매매든 동일하게 적용됩니다.

구분	기본세율	지방교육세	농어촌특별세	실제 부담률
1주택자 (6억 이하 주택)	1%	0.1%	-	1.1%
1주택자 (6억 초과~9억 이하)	2%	0.2%	-	2.2%
1주택자 (9억 초과)	3%	0.3%	-	3.3%
2주택자	8%	0.8%	0.2%	약 9%
3주택 이상	12%	1.2%	0.4%	약 13.6%
비주택(상가·토지 등)	4%	0.4%	-	4.4%

💡 팁: 무주택자 상태에서 낙찰받으면 중과세를 피하고, 취득세율을 1.1%로 낮출 수 있습니다.

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2️⃣ 양도소득세 – 개인 기준

개인으로 매도할 경우 발생하는 세금으로, 양도차익에 세율을 곱해 계산합니다.
보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 크게 달라집니다.

보유 기간	기본세율	다주택자 중과
1년 미만	45%	최대 75%
2년 미만	35%	최대 65%
2년 이상	6~45%	+20~30%p 중과

💡 팁: 2년 이상 보유, 1세대 1주택 비과세 조건 충족 시 양도세 면제 가능합니다.

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3️⃣ 사업자 등록 시 세금 구조

부동산 매매를 사업자로 할 경우, 양도소득세 대신 종합소득세와 부가가치세를 적용받습니다.
주택 매매업, 부동산 개발·분양업, 상가·토지 매매업 등이 해당됩니다.

• 📌 종합소득세: 순이익(매출-필요경비)에 대해 6~45% 과세
• 📌 부가가치세: 주택은 면세, 상가·토지는 10% 부과
• 📌 필요경비: 매입가, 취득세, 중개수수료, 수리비 등 공제 가능
• 📌 장점: 비용 처리 폭이 넓어 절세 효과 가능
• 📌 단점: 매년 종합소득세 신고, 부가세 신고 의무

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4️⃣ 개인 vs 사업자 세금 비교

구분	개인	사업자
매도 시 세금	양도소득세	종합소득세
세율	보유 기간·주택 수에 따라 6~75%	순이익에 따라 6~45%
경비 처리	제한적	광범위(취득세, 수리비, 이자 등)
부가가치세	없음	상가·토지만 10% 부과
신고 의무	양도세 신고	종소세·부가세 신고

 

 

***구분 개인(양도소득세)와  사업자(종합소득세)의 경비공제 비교***

취득 관련 비용	매입가(낙찰가) 일부만 적용 가능	매입가 전액 + 취득세 + 등기비용 + 인지세 전액 필요경비 처리
중개수수료	매도 시 공제 가능	매입·매도 시 전액 경비 처리
수리·리모델링 비용	원칙적으로 불인정 (단, 자본적 지출은 일부 반영)	공사비·인건비·자재비 전액 경비 처리
대출이자	원칙적으로 불인정 (주택대출이자 양도세 공제 불가)	매입자금 대출이자 전액 경비 처리 가능
여비·교통비	불인정	임장·거래 관련 교통비·유류비 전액 경비 처리 가능
통신·사무비	불인정	부동산 매매업에 필요한 전화비, 사무용품비 전액 처리
마케팅·광고비	불인정	매매물건 홍보비·부동산 플랫폼 광고비 전액 경비 처리
기타	대부분 인정 안 됨	세무사 수임료, 컨설팅 비용, 법률자문비용까지 인정 가능

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5️⃣ 절세 전략

• 🏠 무주택 상태에서 낙찰받아 취득세 중과 회피
• 📅 2년 이상 보유 후 매도해 장기보유특별공제 적용
• 📊 다수 거래 시 사업자 등록 고려(필요경비 공제 극대화) 단 1년에 2채이상 사고 팔고 해야함
• 💰 상가·토지 매매 시 부가세 부담을 매수자와 조율

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✅ 체크리스트

• 취득세율과 지방세 포함 여부 반드시 확인
• 사업자 여부 결정 시 세무사 상담 필수
• 매도 시점과 보유 기간을 절세에 맞춰 계획
• 모든 거래 관련 영수증·계약서 보관
• 양도세도 사업자소득세도 잔금일 기준으로 2개월되는 그달 말까지 신고하여야함

세금은 경매 투자 수익을 좌우하는 중요한 요소입니다.
낙찰 전부터 취득세·양도세·사업자 세금 구조를 미리 계산하면, 불필요한 세금 부담 없이 안정적인 수익을 올릴 수 있습니다. 📈

 

마무리

***나는 경매를 계속 할 계획이라서 부동산매매업자로서 사업자등록증을 취득하였습니다. 그래서 기장을 쓰야해서 세무사에게 맡기기로 하고 세무사를 찾았지만 이 분야에 알고 있는 세무사를 찾기 힘들었고 대부분 양도세는 알아도 주택매매 소득세는 나보다 더 몰랐습니다. 어쨌든 천신만고 끝에 이 분야에 경험이 많은 세무사를 찾아 의뢰하게 되었습니다.  

이 세금을 신고하고 종결짓게 되면 다시 블로그에 내가 경험한 세금에 대하여 자세히 올릴 예정입니다.