경락일지17 경락대출에 관하여

1. 경락대출이란?

경매에서 낙찰받은 부동산을 담보로 받는 대출입니다.
일반 주택담보대출과 다른 점은 낙찰 부동산을 대상으로 한다는 것이죠.

구분	경락대출	일반 주담대
대상	경매 낙찰 부동산	매매 부동산
한도 기준	감정가70% · 낙찰가 80% 모두 계산 후 낮은 금액 적용	매매가 기준
시기	낙찰 후 매도까지	매매 계약 직후 가능
특징	특수물건 일부 불가	일반물건 위주

2. 경락대출 한도 계산 방법

은행은 감정가 기준과 낙찰가 기준 두 가지를 모두 계산해 더 적은 금액을 대출합니다.

• 감정가 기준 : 감정가 × LTV(70%)
• 낙찰가 기준 : 낙찰가 × LTV(80%)

3. 경락대출 절차

1. 낙찰 후 : 법원 매각결정기일 확인
2. 대출 상담 : 경락대출 취급 은행 방문 (3금융권도 나쁘지않아요)
3. 서류 제출 : 매각결정서, 낙찰허가 결정문, 인감증명서, 주민등록등본, 소득증빙서류
4. 심사 : 신용등급, 소득, 부채비율, 담보물 상태 확인
5. 대출 실행 : 배당기일 전까지 법원 계좌로 대출금 지급

4. 금리와 조건 (2025년 7월 기준)

• 금리 : 변동 4~6%대
• 기간 
• 거치기간 
• 조기상환 수수료 
• ***은행마다 각각 다른 조건이므로 상담이 중요

5. 경락대출 받을 때 유의할 점

• 대항력 있는 임차인 있는 물건 불가 (전입+확정일자+점유 3박자)
• 지분물건 불가 (공유지분 담보대출 불가)
• 유치권·선순위 가등기·가처분 등 있는 특수물건 대부분 불가
• 신용도 양호해야 함 (연체기록 없을 것)
• 소득증빙 필수 (프리랜서·자영업자는 사업소득증명서 필요)
• 건물 상태가 심하게 훼손된 경우 대출 거절 가능

6. 실전 팁

• 낙찰 전 은행에 감정가·낙찰가 기준 모두 계산 요청
• 낙찰가가 낮으면 자기자본 부담이 줄지만, 대출한도도 줄 수 있음
• 은행·지점별 취급 가능 여부 다르니 2~3곳 이상 비교
• 대항력 있는 임차인, 지분물건은 100% 불가 → 입찰 전 권리분석 철저히

💡 정리 : 경락대출은 경매 투자에서 자금 마련의 핵심입니다.
하지만 모든 물건이 가능한 것은 아니므로 사전 권리분석과 은행 상담이 필수입니다.
특히 감정가와 낙찰가 중 더 적은 기준으로 계산된다는 점을 꼭 기억하세요.

****경매 입철전 견적을 낼때 매도까지의 이자와 중도상환수수료를 잊지않고 넣어야 합니다****