권리분석, 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 포인트

권리분석, 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 포인트

경매에서 가장 중요한 단계 중 하나가 바로 권리분석입니다. 권리분석이 제대로 되지 않으면, 낙찰가가 아무리 싸더라도 예상치 못한 부담(세입자 보증금, 각종 권리 인수 등)을 떠안을 수 있습니다. 오늘은 경매 초보자도 꼭 알아야 할 권리분석 핵심 포인트 5가지를 정리했습니다.

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① 말소기준권리 확인

권리분석의 출발점은 말소기준권리입니다. 근저당, 가압류, 압류 등 날짜를 보고 권리 순위를 따져보고, 어떤 권리까지 소멸되는지를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자가 인수해야 하므로 반드시 꼼꼼히 체크해야 합니다.

② 임차인 권리 관계

세입자가 언제 전입했는지, 확정일자를 받았는지, 보증금은 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 대항력과 우선변제권을 가진 임차인의 보증금은 낙찰자가 책임질 수 있으니, 현장 조사와 등기부 확인이 필수입니다.

③ 등기부등본의 권리 순서

등기부등본의 갑구·을구를 꼼꼼히 확인하세요. 소유권 이전, 근저당 설정, 가압류, 가처분, 압류 등이 어떤 순서로 기재되어 있는지가 중요합니다. 권리 순서를 놓치면, 낙찰 후 예기치 못한 권리 인수가 발생할 수 있습니다. 특히 토지와 건물이 같이 등기되어 있는지 꼭 확인이 필요합니다. 가끔 토지가 등기되어 있지 않는 물건도 있다는 것을 알아 두셔야 합니다.

④ 체납 관리비·세금

권리분석에서 자주 놓치는 부분이 바로 관리비와 세금입니다. 관리비는 관리사무소에 전화해서 물어보면 가장 정확하게 알려줍니다. 밀린 관리비중 공공관리비는 낙찰자가 인수 받으므로 꼭 확인하셔야 합니다. 세금은 법원 매각물건명세서에 표시된 체납 내역을 반드시 확인해야 합니다. 일부 세금은 낙찰자가 승계해야 할 수도 있으니 주의가 필요합니다.

⑤ 현장 조사 병행

서류만 보고 판단하면 위험합니다. 실제 거주자가 누구인지, 점유 상태는 어떤지, 명도 가능성은 있는지 현장에서 반드시 확인해야 합니다. 권리분석은 책상 위에서만 끝내는 것이 아니라 임장과 병행할 때 완성됩니다.

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정리하며

권리분석은 경매 성공의 기본중의 기본입니다. 말소기준권리 → 임차인 권리 → 등기부등본 → 체납 관리비·세금 → 현장 조사 이 5단계를 반드시 체크하면, 예상치 못한 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 저도 경매 공부를 하면서 가장 많이 신경 쓰는 부분이 바로 권리분석입니다. 여러분의 경매 투자에도 큰 도움이 되길 바랍니다. 😊