공매 vs 경매, 어떤 게 더 유리할까?
2025년 11월 1일 · 잘 될 사람의 경매 공부일지
📌 요즘 ‘공매’가 뜨는 이유
- 온비드(캠코), 신탁공매 등 비대면 입찰 시스템 확산
- 낙찰가율 하락 + 입찰자 감소 → 실수요자·소액투자자 접근 쉬움
- 명도 부담이 적은 ‘공공기관 매각물’ 확대
1️⃣ 공매와 경매의 기본 차이
| 구분 | 공매 | 경매 |
|---|---|---|
| 진행기관 | 한국자산관리공사(캠코), 신탁사 등 | 법원(지방법원 경매계) |
| 사이트 | 온비드(www.onbid.co.kr) | 대법원 경매정보, 굿옥션, 지지옥션 등 |
| 입찰방식 | 온라인(비대면) | 법원 방문(서면입찰) |
| 보증금율 | 입찰가의 약 5% | 최저매각가의 10% |
| 입찰공개 여부 | 입찰 마감 후 자동개찰(입찰가 공개) | 법원에서 개찰(현장 공개) |
| 명도(점유) | 대부분 공실 또는 협의 쉬움 | 점유자 존재 시 인도명령 등 절차 필요 |
| 권리분석 | 등기부 + 공매조건명세서 중심 (복잡도 낮음) | 말소기준권리·임차권 등 복잡한 구조 |
| 매도결정 효력 | 낙찰 즉시 확정 (이의제기 거의 없음) | 법원 확정 후 효력 (이의 가능) |
2️⃣ 투자자 입장에서 본 장단점 비교
공매의 장점
- 온라인 입찰 → 이동비용·시간 절약
- 보증금은 입찰가의 5%로 자금 부담이 적음
- 공공기관 물건은 명도 부담이 적고, 협의가 쉬움
- 낙찰 후 매각결정 즉시 효력 발생(절차 간단)
공매의 단점
- 최저입찰가가 공개되지 않는 경우 많음(특히 신탁공매)
- 정보 비대칭성이 높음(등기 외 자료 부족)
- 담보권 말소 여부 확인이 중요 (캠코·신탁사 조건 따라 다름)
경매의 장점
- 자료·사례가 많고 학습하기 용이
- 입찰 경쟁이 예측 가능
- 낙찰 후 금융기관 경락자금 대출이 쉬움
경매의 단점
- 명도·점유자 문제로 시간·비용 소요
- 절차 복잡, 일정이 길고 변수 많음
- 보증금은 10% 필요(자금 압박)
3️⃣ 실제 투자자 관점에서의 ‘유리함’ 판단
결론부터 말하자면, “누구에게 유리한가”에 따라 다릅니다.
- 📍 초보자 → 공매 추천 (권리구조 단순, 절차 간단, 명도 리스크 낮음)
- 📍 중급 이상 → 경매 추천 (입찰정보 많고, 시세차익·수익형 전략 가능)
- 📍 자금 유동성 낮은 투자자 → 공매(보증금 5%)
- 📍 대출 활용형 투자자 → 경매(경락자금대출 용이)
4️⃣ 공매와 경매, 병행 전략
현명한 투자자는 두 시장을 병행합니다. 경매로는 ‘안정된 수익형 물건’을, 공매로는 ‘낙찰경쟁이 적은 틈새형 물건’을 노립니다.
- 온비드에서 한전·LH·지자체 매각물장필터링
- 신탁공매는 입찰보증금 5%, 수익률 높은 아파트형 위주로 탐색
- 경매는 권리분석 훈련용, 공매는 첫 낙찰 실전용
💬 잘 될 사람의 한마디
공매는 경매와 비교하면 정보가 적어 뭔가 애매합니다만 두 시장 모두 임장이 필수이고 근처 부동산에 들러 현장의 소리를
꼭 들어야 합니다.
한전 , LH, 지자체 매각물은 안전해요, 하지만 이 물건들도 임장은 필수~