업데이트: 2025-10-25 · 작성: 잘 될 사람의 경매일지
📌 시장 한줄 브리핑 (2025-10-25)
- 한국은행 기준금리 2.50% 동결(10월 23일). 부동산 재과열·원화 약세를 고려한 결정. [로이터 보도 참고]
- 연중 낙찰가율은 지역·물건별로 차이가 있으나, 현장 집계 기준 60%대 중반대 사례가 빈번. [일자별 결과 리포트·보도 참고]
- 올해 초부터 경매 신청물량 증가, 낙찰가율은 하락 압력 보였다는 보도. [MBC·경매마당 뉴스레터]
출처: 로이터(2025-10-23), MBC 뉴스데스크(2025-03-20), 경매마당 월간마당 뉴스레터(2025년호)
왜 ‘지금’ 경매인가?
금리 레벨이 이전 대비 낮아졌지만(동결 기조), 지역·유형별 양극화와 대출·DSR 규제, 그리고 명도·세금·자금 일정 리스크가 동시에 존재합니다. 이런 때일수록 “싸게 사는 것”보다 리스크를 식별하고 제거하는 능력이 수익률을 만듭니다.
경매로 살아남는 10가지 체크리스트 ✅
1) 목표 수익률부터 잠그기
- 감정가 대비가 아니라 최근 실거래가·전세가 기준으로 기대수익률(세후)을 산출.
- “내 수익률 커트라인(예: 세후 8% 이상)”을 입찰 전에 확정.
2) 시세는 ‘3중 교차’로
- 국토부 실거래가 + 인근 중개 시세 통화 + 최근 낙찰사례(동·유사평형)로 교차검증.
- 입지 미세요인(층·라인·조망·주차·동선) 반영해 보수적 할인.
3) 낙찰가율 착시 피하기
- “낮은 낙찰가율 = 무조건 저점 매수”가 아님. 하자·점유·수선비·세금까지 총비용 반영.
- 일시적 하락 지역·물건은 회복 속도가 관건(전세 수요·매매 심리 체크).
4) 권리분석, 말소기준권리 → 대항력/우선변제권 → 인수주의
- 임차인 확정일자·전입일·보증금·배당요구 여부를 등기·전입세대열람·배당표로 일치 확인.
- 말소기준권리보다 선순위인 권리·임차보증금은 인수 위험. 체크리스트화 필수.
5) 자금·대출 캘린더
- 낙찰일 → 잔금기한(통상 30~45일) → 등기/취득세 → 명도/공실기간 → 수리 → 매도·임대의 현금흐름표 작성.
- 대출 가능성은 사전 모의심사(담보 LTV/DSR, 사업자 여부, 소득증빙)를 반드시 점검.
6) 명도는 ‘감정’이 아니라 ‘절차’
- 점유형(임차인·소유자·무단점유 등)별 시나리오와 커뮤니케이션 스크립트 준비.
- 합의가 최우선, 불가시 인도명령/집행 타임라인·비용·리스크를 사전 공지·기록.
7) 수리·소액 리모델링의 경제성
- 매각/임대 전략에 맞춰 ROI 높은 공정(도배·조명·수전·욕실 실리콘·바닥 보수) 위주로.
- 공실 기간을 비용에 반영(월세 대체이익·이자비용 포함).
8) 세금은 ‘사전 설계’
- 개인/사업자 과세체계 차이(양도세 vs 사업소득세), 필요시 전문가와 사전 시뮬레이션.
- 취득세 신고기한·지방교육세·농특세, 매도 시 필요경비 증빙 관리.
9) 리스크 분산: 물건·지역·타입 포트폴리오
- 한 지역·한 타입 몰빵 금지. 생활권 수요(학교/역/산업단지/대학/관공서) 중심 다변화.
10) 공매·신탁공매도 ‘대안 채널’로
- 입찰자 구성·정보 비대칭으로 경쟁 강도가 낮은 케이스 존재. 다만 권리·하자 검토는 더 보수적으로.
입찰가 산정 미니 포뮬러
입찰상한가 = (보수적 시세)
– (수리·리모델링)
– (명도·공실비용)
– (세금·금융비용)
– (목표이익)
※ 목표이익은 세후 기준으로, 최소 마진을 먼저 확정하고 역산하세요.
Exit: 임대/매도 중 우선전략과 목표가격 - 매도가 힘들 때 임대라도~