경매일지4 경매수익의 현실

# [경매 공부일지④] 경매 수익의 현실 – 800만 원의 의미와 양도세 이야기

경매를 공부하며 처음 가졌던 마음은 이랬다.  
“부동산 경매로 수익을 내는 사람이 되고 싶다.”  
하지만 실제로 첫 낙찰을 받고, 매도까지 해내며  
 손에 쥔 수익보다 더 큰 것, 경험을 얻게 되었다.

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## 💰 800만 원 수익… 그런데 진짜 남은 건?

김해 진영의 아파트를 낙찰받고,  
감정가의 82%로 매입한 후  
약 800여만 원의 수익을 남기고 매도에 성공했다.

하지만 실제로 정산해보니  
생각보다 비용이 많이 들어 있었다.  
**초기 투자금은 총 15,332,000원.**  
이 안에는 **취득세·등록세·법무비용**도 포함되어 있다.

그 외 실제 발생한 비용은 다음과 같다:

| 항목 | 금액 |
|------|------|
| 리모델링 비용 | 4,810,000원 |
| 대출 이자 (중도상환수수료 포함) | 1,592,890원 |
| 부동산 중개료 | 800,000원 |
| 대출 해지 법무사 비용 | 90,000원 |
| 관리비 (보유기간 중) | 227,000원 |
| **총 경비 합계** | **약 7,519,890원** |

순수익은 기타경비까지 800여만 원~

처음으로 부동산으로 경매로 돈을 벌어 보았다.

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## 🧾 나는 부동산매매사업자, 세금도 현실이다

나는 이미 부동산매매사업자로 등록된 상태였기 때문에  
이 매도 건은 **양도소득세가 아닌 사업소득세 6% 대상**이었다.  
처음부터 알고 있었지만,  
**리모델링 비용이 생각보다 많이 들면서**  
예상보다는수익이 더 줄었지만 만족한다. 손해보지 않은 것만도 다행이라고 생각하기 때문에 ~^^

‘양도세는 경비처리를 하기때문에 그리고 기타경비가 있어 정확히 계산이 안된다.

추정컨대 40만원이하로 생각한다

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## 🏘️ 수익이 줄어든 가장 큰 변수 – 시장 타이밍

내가 아파트를 매도하려던 시점에  
**김해 장유에서 7,000세대가 넘는 신축 아파트가 대거 입주**를 시작했다.  
이건 정말 예상치 못한 변수였다.

그 영향으로 매수세가 분산되었고,  
결국 내가 매도한 시점에는  
당초 예상보다 낮은 가격에 거래가 이루어졌다.

오래된 구축인데다 바닥이 타일이라 인테리어비가 예상보다 많이 들었다.



--## 🔍 내가 얻은 가장 큰 수확은 '돈'이 아니었다

이 경매 건에서 나는  
어쩌면 큰돈은 벌지 못했다.
하지만 나는 **실전 경험으로 자신감**을 얻었다.  
내 손으로 낙찰을 받고,  
명도를 하고,  
매도까지 스스로 마무리한 첫 투자였다.

그 과정에서  
- 판단의냉철함  즉 사사로운 감정이입안한다
- 시장을 보는 눈  
- 세금과 수익을 미리 설계하는 중요성  
을 배웠고,  
무엇보다 **다음 투자에서는 훨씬 더 단단해진 나**를 기대하게 되었다.

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## 📌 마무리하며

경매는 ‘한 방’이 아니라  
**하나씩 쌓아가는 인내의 투자**라는 걸 배웠다.  
그리고 그 한 걸음을 내딛은 내 자신이  
참 기특하고, 대견했다.

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## 💬 다음 편 예고

**[경매 공부일지⑤] 나의 첫 공매 도전기 – 신탁공매, 무엇이 다를까?**

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