camelia2 님의 블로그

요즘 같은 시장에서 가장 위험한 경매 물건은 ?경매를 공부하다 보면 가장 많이 듣는 말이 있습니다. “싸게 사면 된다.” 하지만 요즘 같은 시장에서는 이 말이 절반만 맞습니다.경매에서 정말 중요한 것은 단순히 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 낙찰 후 팔 수 있는 물건인지, 임대가 가능한 물건인지, 버틸 수 있는 물건인지를 보는 것입니다.특히 지금처럼 지역별 부동산 온도 차가 큰 시기에는 감정가보다 낮다고 해서 무조건 좋은 물건이라고 판단하면 위험합니다. 싸게 낙찰받았는데 팔리지 않거나, 세입자가 구해지지 않거나, 예상하지 못한 비용이 계속 들어간다면 그 물건은 더 이상 ‘기회’가 아니라 ‘부담’이 됩니다.1. 거래가 없는 지역의 아파트요즘 가장 조심해야 할 경매 물건은 실거래가 거의 없는 지역의 아파트입니다..

경매 고수들은 요즘 왜 입찰을 쉬고 있을까?경매를 처음 시작하면 이런 생각을 하게 됩니다.“남들이 안 들어갈 때 들어가야 돈을 버는 것 아닌가?”“유찰된 물건이면 무조건 싸게 살 수 있는 것 아닌가?”“요즘 분위기가 안 좋다는데, 오히려 기회 아닌가?”저도 처음에는 비슷하게 생각했습니다. 경매는 싸게 사는 것이 핵심이라고 믿었고, 유찰이 많이 된 물건을 보면 괜히 마음이 흔들렸습니다.하지만 경매를 공부하고 실제로 입찰을 해보면서 알게 된 것이 있습니다.고수는 좋은 물건을 잘 사는 사람도 맞지만, 들어가지 말아야 할 물건을 잘 피하는 사람입니다.1. 요즘 경매는 ‘싸다’보다 ‘위험하다’를 먼저 봐야 한다경매 물건을 보면 감정가보다 낮아진 물건들이 눈에 들어옵니다. 한 번 유찰, 두 번 유찰된 물건을 보면 ..

📌 NPL이 잘 맞는 사람, 오히려 피해야 할 사람– 모두에게 맞는 투자는 없다부동산 경매를 공부하다 보면언젠가는 꼭 **NPL(부실채권)**이라는 단어를 만나게 된다.그리고 많은 사람들이 이렇게 묻는다.“NPL, 나도 해도 될까요?”“부동산 경매보다 더 좋은 투자 아닌가요?”하지만 NPL은‘좋다 / 나쁘다’로 판단할 수 있는 투자가 아니다.오히려 더 중요한 질문은 이것이다.“이 투자가 나에게 맞는가?”① NPL이 잘 맞는 사람1️⃣ ‘부동산’보다 ‘숫자와 구조’에 강한 사람NPL은 집을 고르는 투자가 아니다.채권 금액, 선순위·후순위, 담보 구조, 회수 시나리오를 보는 투자다.평면도보다 배당표가 편한 사람현장 임장보다 서류 분석이 재미있는 사람“이게 얼마에 회수될까?”를 계산하는 게 익숙한 사람👉 ..

[경매 공부일지⑫] 경매학원에 다니는 것이 더 좋을까? 경매학원을 선택하다"서미숙작가의 눈덩이 투자법"을 읽고 경매에 관심을 가지기 시작했다. 내가 마침 이사를 계획하고 있던터라 수익을 보고자 관심을 가진게 아니고 실거주 목적으로 경매를 하고자 하였다. 한집에서 26년을, 한직업을 35년을 가지며 살다보니 그야말로 우물안에 개구리였다. 경매를 어디서부터 어떻게 시작해야 될지 당황스러웠지만 4년전 독서모임 할때 경매학원 강의실을 빌려 했던 기억이 나서 그때 그 경매학원에 전화한 것이 나의 경매의 시작이었다. 부동산의 기초지식과 상식을 배우다기초수업이 8회강의가 6만원이었는데 수업이 너무너무 재미있었고 유익하고 나의 무지함이 발가벗겨지는 기분이었다.무지는 분별력이 없다. 진실을 말해도 사기이고 거짓을 말해..

[경매 공부일지⑪] 내가 본 부동산 시장 흐름과 전망나는 전문가도 아니고, 깊은 경제 지식이 있는 것도 아니다. 하지만 부동산 경매를 공부하고 직접 경험하면서 자연스럽게 시장 흐름을 조금씩 읽게 되었다.최근 몇 년 동안 부동산 시장은 정말 크게 요동쳤다. 코로나 이후 갑작스러운 집값 상승, 그리고 지금은 거래 절벽과 가격 하락이 이어지고 있다. 주변에서는 아파트가 팔리지 않아 고민하는 사람도 많고, 급매물도 부쩍 늘었다.특히 금리가 크게 오른 이후로 분위기가 완전히 바뀌었다. 대출 이자가 너무 부담스럽다 보니 부동산을 사려는 사람이 확 줄었다. 요즘은 실수요자, 즉 정말 살 집이 필요한 사람들만 남아 있는 것 같다.나도 경매를 하면서 느낀 건, 지금 시장에서는 '조심 또 조심'이 중요하다는 것이다. 당장..

[경매 공부일지⑪] 경매하면서 가장 힘들었던 순간경매를 하면서 가장 힘들었던 순간은 바로 '명도' 보다 '매도' 였다.남들은 보통 명도라 하지만 전 소유주가 상식이 있는 사람이어서 늦게 집을 비워주는 것 외에는 별 힘든 게 없었다.하지만 낙찰을 받고 나서 부터 내가 넘어야 할 산은 '매도' 였다. 처음엔 단순히 낙찰만 받으면 끝일 줄 알았다. 하지만 진짜 어려움은 그 이후였다.매도가 예상보다 훨씬 어렵고 더뎠다. 아파트 상태가 팔기에는 너무 엉망이었고고 게다가 바닥이 타일이었는데 깨지고 접착력이 떨어져 움직이고 문짝시트지는 다 떨어져 너덜너덜 하여서 인테리어를 해서 매도하기로 해서 또 시간이 지났다.단기 매도는 시간이 가면 갈수록 손해다. 경락대출 이자와 기본 관리비를 지출해야 하고 다음 입찰을 보기에..

[경매 일지⑨] 첫 낙찰의 기쁨과 벅참나에게도 그런 날이 올 줄 몰랐다. 바로 첫 낙찰의 순간이었다.그날, 마치 미스코리아에 당선된 듯한 기분이었다. 모든 대출 관계자들과 관련된 사람들이 나를 주목했고, 모두 나에게로 몰려들었다. 벅참과 기쁨이 뒤섞인 순간이었다.드디어 해냈구나! 그동안 공부하고 도전했던 시간이 주마등처럼 스쳐 지나갔다.입찰 도전한 지 다섯 번 만에 낙찰되었다.나 스스로가 너무 대견했고, 한편으로는 "정말 내가 해낸 게 맞나?" 싶어 얼떨떨하기도 했다.그 순간 나는 분명히 배웠다.1. 낙찰하기 위해서는 그 물건에 대한 '예산안'을 반드시 꼼꼼하게 짜야 한다. 이 물건을 이 가격으로 낙찰받았을 경우, 취득세 및 등록세, 지방세, 법무비, 명도비, 밀린 관리비, 부동산 중개료, 양도세, 인테..

[경매 일지⑧] 경매·공매 공부를 하며 변한 내 인생과 마인드나는 26년 동안 살던 집을 정리하고 이사해야만 했다. 남편의 무경제 개념은 나의 결혼생활을 파탄으로 이끌었고, 내가 무모하게 시작한 자영업은 빚으로 남았다. 어디서 어떻게 살아야 할지 막막했다. 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 안고 사는 상황에 경매를 만났다. 우리에게 의식주는 기본이다. 나는 의와 식에는 관심도 많고 지식도 많았지만, '주'에 대해서는 무지했다. 부동산 관련자나 투자자가 아니면 대부분이 부동산에 대해 너무 모른다는 사실을 절실히 깨달았다. 그래서 전세 사기를 당하는 사람들이 많은 것이다.경매와 공매를 공부하면서 나는 주택과 관련된 법적 용어를 자연스럽게 알게 되었다. 등기부등본을 보는 법, 대출 관련 지식, 그리고 관련 인적 ..