NPL투자기초4 개인이 부실채권(NPL)을 살 수 있는 실전 3가지 루트

개인 NPL 직매입 가이드: 3금융권 · 신탁공매 · 경매 예정물건 선매입

오늘은 “개인이 직접 부실채권(NPL)을 살 수 있는 실전 3가지 루트”를 한 번에 정리합니다.
※ ‘법원 경매 낙찰’은 NPL 자체 매입이 아니므로 본 글에서 제외하고, 채권 자체를 사는 방법만 다룹니다.

요약
1) 3금융권/대부업체에서 직접 채권 양수
2) 신탁사 공매/수의(직접협상)로 권리 매입
3) 경매 예정물건의 선매입(채권자 지위 인수)

 

 

***왜 1금융권 NPL은 개인이 사기 어려운가?***

• 규제와 절차: 시중은행은 「은행법」, 「자산유동화법」 등에 따라 부실채권을 대규모 포트폴리오 형태로 매각합니다. 매각 대상이 주로 KAMCO, 대형 투자회사, AMC(자산관리회사)에 한정됩니다.
• 거래 단위: 최소 거래 규모가 수십억~수백억 원으로, 개인 투자자가 감당하기 어렵습니다.
• 내부 리스크 관리: 고객 정보 보호 의무가 엄격하여 비인가 개인에게는 직접 매각하지 않는 정책이 일반적입니다.
• 회수 효율성: 개별 소액 채권을 팔기보다 대규모 일괄 매각으로 신속한 현금화를 선호합니다.

결론: 개인은 1금융권보다는 2·3금융권, 대부업체, 신탁사를 통한 소액·단건 채권 매입이 현실적입니다.

 

① 3금융권(대부업체 등)에서 직접 채권 양수

시중은행(1금융권)은 대량 패키지로 기관에 넘기는 경우가 대부분이라 개인에게 직접 매각이 드뭅니다.
반면 3금융권(대부업체·소형 여신사)은 소액·저수익 채권을 개인에게 분할 매각하는 케이스가 상대적으로 많습니다.

• 접근: 해당 업체 (콜센터·채권관리부)에 매각 의사 문의 → 포트폴리오 리스트·기초자료(DOC) 수령
• 가격: 채권원리금 대비 10~50% 선(담보력·회수 가능성에 따라 상이)
• 절차: NDA(정보보안) → 실사 → 채권양수도 계약 → 채권양도 통지(채무자·보증인) → 회수
• 장점: 소액으로 연습 가능, 협상 여지 큼, 의사결정 빠름
• 리스크: 정보 비대칭, 채무자 무자력/잠적, 법률대응 비용

팁: 동일 채무자 채권을 묶음(Bundle)으로 제안받으면 단가가 더 내려갑니다.

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② 신탁사 공매/수의(직접협상)로 권리 매입

담보부동산이 신탁으로 넘어간 경우, 신탁사가 공매 또는 수의계약(직접협상)으로 정리합니다.
온비드·신탁사 자체 공매 페이지에 공고되며, 건별 담당자와 직접 미팅해 조건을 조율하기도 합니다.

• 대상: 수탁부동산의 담보권/수익권, 특정 권리 포지션(우선수익권 등)
• 진행: 공고 확인 → 현황조사·등기·임차관계 실사 → 입찰 또는 담당자와 수의협상 → 계약
• 장점: 법원 경매 대비 절차·일정이 유연, 상태 양호 물건 비율 높음(기관 관리)
• 리스크: 공개 정보가 제한될 수 있음, 선순위 위험·임차보증금 대항력 체크 필수

팁: 신탁원부·신탁계약서 주요 조항(우선수익권, 배당순위)을 반드시 확인하세요.

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③ 경매 예정물건의 채권 선매입 (채권자 지위 인수)

법원 경매가 진행 중/예정인 물건의 근저당권·저당권 채권을 현 채권자로부터 먼저 사들여 채권자 지위로 들어가는 전략입니다.

접근 절차

1. 경매정보 사이트에서 채권자·채권액·감정가·선/후순위 파악
2. 채권자(금융사·대부업체·신탁사) 컨택 → 매각 의사 확인
3. 가격 협상 (원리금 대비 10~50% 밴드)
4. 채권양수도 계약 체결 → 법정 양도 통지 진행
5. 전략 선택: 배당 회수 / 경매 취하 후 협의 인수 / 대물변제 등

• 장점: 경쟁입찰 없이 권리 포지션을 선점, 배당으로 리스크 제한 가능
• 리스크: 앞선 권리 존재 시 배당 유실, 취하·변제 협상 난이도, 추가 소송비용

전략 예시:
(A) 배당형 — 예상 낙찰가로 배당표를 시뮬레이션해 안전마진 확보 후 매입
(B) 취하형 — 채무자와 분할변제/이자조정 합의, 취하 비용 반영해 수익 설계

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공통 7단계 프로세스 (체크리스트)

1. 정보수집: 채권 스냅샷(채권원리금, 담보, 점유/임대차, 소송)
2. NDA·자료수령: 채권명세, 담보평가, 회수이력
3. 실사(DD): 등기·말소기준권리·임차 대항력·점유·현장
4. 가격 산정: 회수시나리오별 EV(기대회수액) – 총비용 – 시간가치
5. 계약: 채권양수도 계약(부속권리 포함), 인도/배당 관련 특약
6. 통지: 채무자·보증인·관계인에 양도 통지 (도달증빙 확보)
7. 회수: 협상(상환·재조정·대물) 또는 경매·소송 병행

가격 산정 간단식 (보수적)

매입가능가 ≈ (예상낙찰가 또는 합의상환액 × 내 배당/회수 비율) − (취득·소송·보수·세금 등 총비용) − (시간가치 및 안전마진)

팁: 배당시뮬레이션을 최소 3가지(보수/기준/낙관)로 돌리고, 임차인 보증금 대항력은 최우선 변수로 두세요.

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권리·법률 체크리스트

• 등기: 말소기준권리, 선/후순위, 추가 근저당·가압류·유치권
• 임차: 대항력·우선변제권·확정일자, 실제 점유자/점유개시일
• 소멸시효: 채권 종류별 시효·중단이력(소송/독촉/승인)
• 신탁: 신탁원부·우선수익권·수익권 변경 제한
• 소송: 진행사건(집행, 추심, 배당이의)·강제집행 가부
• 세금·공과금: 체납·유치권성 비용, 인수가능성

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리스크 매트릭스

리스크	설명	대응	수준
선순위/임차	대항력·우선변제권으로 배당 소멸	등기·임대차 DD, 보증금 원천확인	높음
채무자 무자력	상환불능·은닉	재산조회, 대물 가능성 사전협상	중간~높음
소멸시효	시효완성으로 권리 약화	중단이력 확인, 즉시 중단조치	중간
비용초과	소송·취하·명도 비용 증가	보수적 견적+10~20% 버퍼	중간
정보부족	제공자료 제한	NDA 후 원자료 확보, 현장검증	중간

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실무 연락 스크립트(예시)

안녕하세요. ○○대부(또는 ○○신탁) 채권관리팀 맞으실까요?
사건번호/물건지: (예: ○○시 ○○동 ○○아파트)
해당 담보 채권 매각 가능 여부와 기본 요건(잔액, 연체, 회수이력)을 확인하고 싶습니다.
NDA 체결 후 간단한 실사 자료(채권명세, 담보평가, 임차현황) 공유 가능할까요?
조건이 맞으면 채권양수도 계약을 검토하겠습니다. 담당자 메일로 회신 부탁드립니다.

결론
개인 NPL 직매입은 권리 포지션을 싸게 선점하는 게임입니다.
배당표 시뮬레이션·임차 대항력·시효 3가지만 끝까지 보수적으로 보세요. 첫 거래는 소액/단순권리로 시작하고, 법무사/변호사와 동행하세요.

※ 본 글은 학습·정보 제공 목적이며, 투자 손익은 전적으로 투자자 본인에게 귀속됩니다. 세무·법무는 전문가 상담을 권합니다.

 

***사실 학원에서 수업할때 실제로 전화 걸어서 경험삼아 채권구입 협상이라도 해 보라고 하였지만 가슴 떨려서 한번도 시도 해본적은 없습니다. 아직 까지는 저는

혼자보다는 대부회사를 끼고 하고 싶기때문이겠지요. 제가 부실채권투자한 물건이 12월 안에 경매들어간다고 하네요~  저의 경우는 경매예정물건의 선매입형태인거지요. 이 글을 읽는 여러분에게 행복과 행운이 함께 하길 기원합니다~^^***

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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