camelia2 님의 블로그
경매일지2 김해 아파트 첫 낙찰기 본문
# [경매 공부일지②] 김해 아파트 첫 낙찰기 – 입찰가 82%, 명도 없이 완료한 실전 기록
2024년, 나는 내 인생의 첫 낙찰을 받았다.
경남 김해시 진영읍에 위치한 **1억 1,300만 원 감정가의 아파트**였다.
나는 이 물건을 **약 82% 수준인 약 9,266만 원에 낙찰**받았다.
낙찰자 수는 총 10명.
생각보다 치열한 경쟁이었다.
사실 여러 낙찰 사례를 분석해보니,
**감정가의 80% 이상을 써야 낙찰 가능성이 높다**는 걸 깨달았다.
경매는 싸게 사는 것도 중요하지만,
낙찰을 못 받으면 아무 의미가 없기 때문이다.
그래서 나는 너무 욕심내지 않고,
**“첫 투자에서 1,000만 원 정도 수익이면 만족한다”**는 마음으로 입찰했다.
---
## 🧭 물건을 선택한 기준
이 아파트가 눈에 들어온 첫 번째 이유는,
**최저가가 1억 원 이하**였다는 점이었다.
초보자였던 나에게는 금액 부담이 덜한 물건이었고,
무엇보다 **권리분석상 아무 문제도 없었다.**
등기부등본과 전입세대 열람을 통해 확인한 결과,
점유자는 **소유자 본인**이었고,
선순위 임차인도 없었다.
“깔끔하다”는 느낌이 확 들었다.
---
## 👀 임장? 직접은 못 봤지만 힌트는 있었다
현장을 갔지만 내부를 볼 수 없었다.
그 대신 **맞은편 동으로 올라가 베란다 쪽을 관찰**했다.
놀랍게도, 창문 너머로 **인테리어가 깔끔한 집**이라는 걸 확인할 수 있었다.
그 순간, 마음속으로
“이 물건은 관리가 잘 되어 있겠구나.”
확신은 아니었지만, 경험 대신 감으로 판단했다.
---
## 💬 낙찰 후 진행 과정
낙찰 후에는 정말 바빴다.
- 법원에서 매각 허가 결정
- 잔금 납부
- 소유권 이전 등기
- 명도 준비까지
점유자이자 소유주는 진금치르고도
석달을 더 살았기에 명도비를 따로 주지 않는걸로 협의하였고
크게 마찰 없이 **원만하게 인도**받을 수 있었다.
점유자가 상식있는 사람이어서 다행이었다
내가 걱정했던 것보다는 훨씬 순조로웠다.
---
## 📉 예상치 못한 변수: 장유 신축 대량 입주
매도 과정에서는 뜻밖의 난관이 생겼다.
바로 **김해 장유에 약 7,000세대 신축 아파트가 대규모 입주**를 시작한 것이다.
그 영향으로 구축 아파트는 수요가 확 줄었고,
당연히 내가 낙찰받은 이 아파트도 **매도가 지연**되었다.
이사 나가고 난후 5백만원 들여 바닥타일을 보완수리하고 시트지와 도배도 하였다.
내가 입찰 할때 예상한 인테리어비300만원을 넘어 갔다.
그래도 명도비로 생각한 150만원 정도가 안들었으니 상계처리되었다.
결국, 매도 가격을 1억1500에서 1억1000으로 조정하면서
**수익은 예상했던 1,000만 원~1500만원이었는데 약 800만 원 수준**으로 줄어들었다.
그래도 나는 운이 좋은편이었다
공인중개사말에 의하면 그당시 100개의 매물이 나오면 2개가 매도 된다고 했다.
그 2개중에 하나가 나였던것이다.
감사할 일이었다.
---
## 💡 수익보다 더 큰 배움
이번 투자는 내게 너무나 값진 경험이었다.
- 입찰가를 어떻게 정해야 하는지
- 권리분석과 임장의 중요성
- 낙찰 후 절차
- 명도의 현실
- 매도 타이밍과 시장 흐름
그리고 무엇보다 중요한 건,
**이제 나는 “경매 낙찰자”라는 자신감**을 얻게 되었다는 것이다.
---
## 📌 정리
- 1억 1,300만 원 감정가 → 9,266만 원 낙찰 (82%)
- 권리 깨끗, 점유자는 소유자
- 내부는 직접 못 봤지만 외부로 힌트 파악
- 명도 무난, 명도비 없음
- 실수익 약 800만 원
- 매도 지연 원인: 신축 대량 입주와 점유자의 이사지연
---
## 💬 다음 편 예고
**[경매 공부일지③] 명도, 나도 처음이었다 – 점유자와의 대면부터 명도까지의 기록**
---
**#경매 #부동산경매 #경매공부일지 #진영아파트 #첫낙찰기 #실전경매경험**